# Основы Бытия

Сергей Александрович Орлов

О месте под солнцем.

НЕМНОГО ИСТОРИИ


Основой развития человечества с древнейших времен были открытия и обустройство новых земель, все войны начинались из-за контроля за инфраструктурой на освоенных территориях. В новейшей истории операции с недвижимостью вкупе с продукцией Голливуда являлись основой развития человечества в ХХ веке, а со стремительным развитием интернета сегодня можно говорить уже о третьем ките, на котором базируется это развитие.

Эти два последних виртуальных кита, два мощнейших двигателя прогресса настолько завладели вниманием человечества, что ученые назвали нашу эпоху информационной. Они являются своего рода рекламным механизмом, приглашающим любого желающего выбрать в той или иной мере свое место под солнцем на вполне реальном участке Земли там, куда кто-то вложил свои деньги, талант и жизни.

Границы стерты (виртуально). Выбирайте место обитания исходя из своего бюджета, климатических преференций, образа жизни. Все. Или жизнь удалась или вы проиграли и тогда у вас есть две опции: смириться, что делает большинство и вторая возможность, сторонниками которой являемся мы - начать все сначала (поездки на отдых в другие страны, отличные от ареала постоянного проживания рассматриваются как попытки изменения ситуации).

Почему мы пишем обо всем этом? Потому что мы не просто продаем то, что подвернулось, а делимся с нашими родными, друзьями, знакомыми, клиентами и потенциально будущими клиентами отфильтровыванной информацией, которую можно применить в реальной жизни, сократив или избежав путь проб и ошибок, который проходило, проходит и будет проходить подавляющее большинство жителей нашей планеты.


ОСНОВА ОСНОВ


Это была преамбула. А где-же деньги? В недвижимости. В операциях с ней. В инвестициях в недвижимость, расположенную в правильном месте. Мы называем это управлением недвижимым имуществом и предлагаем воспользоваться нашим опытом качественного бытия и одновременным перманентным заработком, позволяющим вести этот самый образ жизни в Канаде - спокойной и благополучной стране с умеренным климатом.

Добро пожаловать! Мы сделаем для вас все возможное, чтобы в очередной раз услышать слова благодарности за услуги, с помощью которых наши клиенты имеют возможность жить в домах лучших чем раньше, и иметь дополнительный источник дохода.


ПЛОДОТВОРНЫЙ ТРУД ВОЗНАГРАЖДАЕТСЯ


Если вы серьезно интересуетесь быть вовлеченными в процесс управления недвижимым имуществом, значит деньги, удовольствие их тратить и качественный образ жизни - те тропы, по которым вам предстоит пройти. При этом вам не придется быть пионерами и преодолевать трудности - следуйте советам опытных проводников и достигайте поставленных целей изо дня в день.

Некоторые люди покупают или продают недвижимость раз в жизни, некоторые раз в году, а кто-то постоянно, как только предоставится возможность. Каждый наверняка слышал, что кто-то купил дом за $350K, а через пару лет продал его за $700К - мы анализируем статистику по операциям с недвижимостью каждый день и делаем обоснованные прогнозы на перспективу.

На операциях с недвижимостью можно построить бизнес при любом бюджете. Просто надо помнить о следующем: деньги к деньгам, и чем больше приложено усилий, тем легче достигаются поставленные цели. В сравнении это выглядит так: чем мощнее мотор, тем легче управлять автомобилем. Под мотором мы подразумеваем опыт и уменя специалистов, которые делают для своих клиентов (водителя и пассажиров) определенную работу.


ЗНАНИЯ И УМЕНИЯ


Несколько слов по поводу так называемого ипотечного кризиса в США. Некоторые журналисты, пишут о двух миллионах пустых домов, о миллиардах, потерянных пенсионными фондами, о махинациях кредитных организаций связанных с выдачей subprime mortgages... Другие журналисты, представляющие средства массовой информации в странах с новой или неустойчивой системой кредитно-денежных отношений подхватывают эту информационную волну: мир погружается в период спада экономики, и кто-то начинает кричать 'караул', а кто-то объявляет, что недвижимость падает в цене, она неликвидна и т.д.

Вот наша точка зрения на те же явления: всегда были, есть и будут победители и проигравшие, те, кто строит свои финансовые отношения с кредиторами на основе знаний, и те, кто надеется на авось. Для последних существуют лендеры - банки, кредитные организации, частные фонды, с удовольствим ссужающие деньги под более высокие проценты, так как закладывают в пакеты программ высокие риски невыплат по обязательствам ненадежных заемщиков.

Вот сценарий: дом стоит $500К. Чтобы его содержать при внесении скажем 10% от стоимости или $50,000, заемщик должен платиь в месяц примерно $3,500, куда входят проценты по мортгиджу, страховка, таксы и содержание - свет, вода, газ... Помимо этих прямых расходов, существуют косвенные - ТВ, телефон, интернет, сотовая связь, а также расходы на переезд, ландшафтные работы, домашнюю обстановку, технику... Таким образом с учетом прочих расходов, таких, как питание, содержание авто, учеба, одежда... в среднем проживание в США или Канаде с учетом вышеперечисленного обойдется в 6-7 тысяч в месяц на семью, что сочтавит $72K-$84K в год.

Предполагается, что заемщик, преобретающий дом за $500К, также как и лендер (заемодатель) знают, подписывая бумаги на получение кредита, что это 'тонкий канат', в случае обрыва которого (невозможности в будущем погашать задолженность ежемесячными платежами), дом перейдет во владение лендера. И связано это не столько с самим мортгиджем, ведь частенько обживая свой дом его владельцы открывают кредиты на покупку мебели, бытовой техники... Результат - заемщик, скажем через полтора-два года после вступления в права владения собственностью и не имеющий возможности погашать задолженность, внеся 10% от стоимости дома и оплатив наперед (upfront) все банковские риски, лишается его, а во владение вступает лендер.

Вследствие естественного процесса подорожания недвижимости со временем, лендер получил в собственность недвижимость более дорогую (пусть консервативно она составит 10% или $550K) по цене, скажем, двухлетней давности ($500K), а с учетом оплаты заемщиком возможных потерь банком upfront, ежемесячных платежей в течение двух лет и штрафных санкций в результате нарушения долгосрочного договора кредитования заемщиком в процессе его расторжения, лендер в выигрыше при любом раскладе, даже если на рынке существуют тенденции временного снижения стоимости недвижимости на 10-20%. А теперь умножьте $50,000 на 2 миллиона 'пустых домовладений', которые выручат лендеры после реализации недвижимости, перешедшей к ним за невыплаты по долгам.

По нашим подсчетам под цифру 2 миллиона подпадают лишь 5% населения. И это никак нельзя назвать кризисом. Это перераспределение, плата за знания и незнания, за умения и неумения одних и других. Лендеры (возьмем только крупнейшие банки) являются работодателями сотен тысяч специалистов, получающих заработную плату, годовые премии, пенсии и пособия. Они открывают новые филиалы, платят отчисления в городские и краевые фонды и все это работает и будет работать всегда.


КАК ЭТО РАБОТАЕТ


А что-ж с теми 5%, которые на этом этапе своей жизни оказались в проигрыше? Есть ли выход из создавшегося положения? Да конечно же есть. Крепко выпили - не садитесь за руль своего авто, вызовите такси. В нашем случае (с недвижимостью) это работает так: собираетесь на вечеринку - подумайте заранее, как будете добираться домой, то есть обращайтесь, и мы подберем для вас объекты недвижимости, которые стоит покупать в качестве инвестиционных, из многообразия которых мы выбираем те, которые имеют потенциал максимального прироста в стоимости, объясняем все финансовые составляющие и координируем действия своих клиентов на протяжении всего процесса.

Скажем, если мы рекомендуем клиенту сегодня приобретать объект в ценовой группе $400K-$450K, то мы прогнозируем его стоимость через 1,5-2 года в $550K-$600K. Это условные числа, разнящиеся в каждом конкретном случае в каждое конкретное время, но характеризующие наши услуги, как уникальные.

Например, если вы покупаете дом в Канаде за $450,000 без мортгиджа и сдаете его за $2,500 в месяц, то за вычетом расходов (налоги и страховка), вы имеете $2,000 в месяц каждый месяц (в случае с мортгиджем $2,000 платите банку вы, но не платите за рент, живете в собственном доме и имеете возможность его продать с прибылью вследствие естественного прироста стоимости недвижимости через определенное время), а через 3 года, продав этот дом, имеете $100,000 после налоговых отчислений (в случае, если это у вас единственный дом, то вы не платите налоги с его продажи). Имея 2,3,5 или 10 домов, посчитайте свою прибыль, скажем, через 3 года. С нашей точки зрения это значительно проще и выгоднее, чем работа по найму, содержание бизнеса или игра на бирже, и имеет двойную выгоду, если вы инвестируете в недвижимость, работая по найму, содержа бизнес или играя на бирже.

Итак, даже если у вас подавляющее большинство средств являются заемными (те же 10% от полной стоимости дома), то мы рекомендуем более быстрый оборот недвижимости, то есть мы с вами более активно вовлечены в процесс управления ею. Успех приходит с опытом, даже если приходится платить повышенные проценты по мортгиджу на первых порах. Но если не использовать финансовые рычаги, то тогда надо априоре признать себя не способным к желанию вести достойный образ жизни в современном обществе открытой информации, используя эти рычаги в классическом способе заработка на недвижимом эмуществе.


РЕЗЮМЕ


В этом бизнесс-эссе мы попытались рассказать о том, как мы смотрим на мир недвижимого имущества и что мы предлагаем своим клиентам. Наши знания и умения мы рассматриваем как первоклассную снасть для рыбной ловли - чем она лучше, тем больше шансов улова при прочих равных условиях. Вот лишь один из примеров: поместье в Кинге (King city), расположенном чуть выше перенаселенного промышленного Вона (Vaughan), приобретенное за $550K продано через 2 года за $800K. Вам бы хотелось жить в собственном доме на участке в гектар в местах, которые предпочитают состотельные люди, дети которых ходят в небольшие частные школы и завязывают связи с себе подобными с младых лет?


Сергей Орлов,

Торонто,

Канада

www.DesignRealty.ca