|
|
Для продвинутых экспатов и инвесторов. Актуализация - 26 октября 2019 г. |
Последняя модификация 26.10.2019
Даже самая лучшая съемная квартира всегда остается съемной. В ней нельзя делать серьезные изменения, а иногда даже и полочку повесить, за нее приходится платить приличные деньги (и плата со временем только растет), приходится мириться с доступом в нее чужих людей (даже самый приятный домовладелец все равно не член семьи)... Ну, и чувство защищенности в своем жилье тоже куда выше, чем в чужом. И когда вы наконец решитесь, данная статья позволит понять общие контуры стоящей перед вами сверхзадачи перед тем, как нырнуть головой в прорубь.
Статья рассчитана на людей, живущих и работающих в Польше и намеренных обустроиться в ней надолго (или навсегда). Ну, или же просто намеревающихся вложиться в недвижимость в европейской стране. Предупреждение: текст не описывает все возможные сценарии и подводные камни. В частности, статья практически не касается вопросов приобретения или строительства собственного дома. В целом это, скорее, введение в тему, чем исчерпывающее руководство. Кроме того, хотя подавляющее большинство русскоговорящих в Польше - выходцы из Украины, автор не знаком с украинскими реалиями, а потому в аналогиях ссылается на российские. Ну, все мы в одном СССР жили...
1. Домовая книга - базовый документ объекта недвижимости
2. Формы собственности и подводные камни
3. Типы домов и иная терминология
5. Покупка жилья на первичном рынке
6. Покупка жилья на вторичном рынке
7. Покупка земельного участка под дом (заимствовано)
11. Покупка жилья с инвестиционными целями
Ключевым понятием, когда речь заходит о недвижимости, является księga wieczysta. Буквально название переводится на русский как "вечная / бессрочная книга", но в дальнейшем я буду использовать стандартный для России термин "домовая книга".
Домовая книга - документ, неразрывно связанный с любым самостоятельным объектом недвижимости в Польше: квартирой, домом, гаражом, дачным участком и т.п. Она заводится при строительстве объекта или его первой покупке и описывает как сам объект, так и его полную историю. Существует она до тех пор, пока существует сам объект недвижимости (отсюда определение "вечная"). В случае многоквартирного дома есть как общая книга на сам дом, так и отдельная книга на каждую квартиру. Могут, однако, встречаться ситуации, когда квартира не имеет собственной домовой книги. В частности, так случается при кооперативной собственности на дом, о чем поговорим в следующих разделах, или при неурегулированных правах на земельный участок под домом. Последнее - достаточно распространенная ситуация, следствие кооперативного строительного бума 70-х, когда правовому статусу земли не уделялось много внимания. По оценкам, такая проблема существует примерно для 100 000 квартир в Польше. Не вдаваясь в детали, замечу только, что связываться с квартирой на неопределенно чьей земле не стоит категорически. Подробнее можно почитать здесь: https://www.money.pl/gospodarka/ponad-100-000-lokali-na-cudzym-gruncie-jak-to-sie-stalo-6329931953276545a.html.
В классическом варианте домовая книга представляет собой набор бумаг с печатями. В современности это набор записей в базе данных Минюста Польши (Ministerstwo Sprawiedliwości). Все домовые книги открыты для публичного просмотра на сайте Минюста по адресу https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW. Операции с домовой книгой проводятся исключительно через суд, что, с одной стороны, весьма надежно, а с другой - ведет к большим срокам ожидания (от пары месяцев до полугода). Изменения в домовой книге можно инициировать как через нотариуса, так и путем личного заявления в суде. Поскольку домовая книга общедоступна в электронной форме, после покупки невозможно оправдываться, что не знал о каких-то обременениях или особенностях жилья. Но если там чего-то не было, то в случае судебных тяжб это сыграет вам на руку.
Домовая книга состоит из четырех разделов (dział). Развернуто о них можно прочитать, например, по ссылке https://www.morizon.pl/blog/ksiega-wieczysta/ . Ниже приводится краткое резюме.
Первый раздел - основные сведения об объекте недвижимости: расположение, площадь, количество помещений и этажей, тип права собственности на дом (в случае квартиры в многоквартирном доме) и т.п.
Второй раздел - текущий владелец (владельцы), а также каким образом получены права собственности.
Третий раздел - обременения и ограничения на распоряжение имуществом (кроме ипотеки). Здесь находятся, в частности, описания прав и притязаний третьих лиц, например кто может ходить через принадлежащий вам участок земли.
Четвертый раздел - информация об ипотеке (размер, страховка, на кого оформлена и т.п.)
Домовая книга содержит всю информацию от момента ее создания. Из нее ничего не удаляется. Поскольку с течением времени некоторые записи становятся неактуальными, в электронной версии они отображаются на сером фоне, в бумажной подчеркиваются красным. В старых домовых книгах записей может быть очень много, и разбираться с тем, что актуально, а что нет, лучше со специалистом.
Применительно к покупке жилья вариантов два. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, домовая книга у нее уже есть. Соответственно, вы можете заранее проверить все ее обременения, права собственности и т.п. Если квартира или дом покупаются на первичном рынке, от застройщика, домовая книга уже создана для дома в целом и доступна для изучения (сведения о ней должен предоставить застройщик). Однако новая домовая книга для конкретной квартиры закладывается после подписания окончательного документа купли-продажи. Срок ожидания в последнем случае - примерно полгода.
При предварительных оценках квартиры по параметрам из домовой книги учтите, что площадь там указывается полная, со всеми дополнительными помещениями (pomieszczenie przynależne) типа балконов или подвала. Плюс площадь таких помещений указывается отдельно. Чтобы найти реальную площадь квартиры, следует из общей площади вычесть дополнительную.
Применительно к жилью в Польше существует два основных типа права собственности: настоящая собственность (pełna / odrębna własność) и кооператив (spółdzielcze własnościowe). Более экзотические формы типа służebność или TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) мы здесь не рассматриваем.
Odrębna własność - полноценное право собственности на квартиру. Собственник вправе использовать помещение по своему усмотрению. В многоквартирном доме владелец также автоматически становится участником товарищества собственников. Вес голоса при общих голосованиях зависит от размера купленной площади. Следует понимать, однако, что даже право собственности не позволяет менять внешние элементы квартиры (балконы, входная дверь, оконные рамы, установка внешних блоков кондиционера) без согласования с управляющим зданием. В частности, застекление балкона, популярное к востоку от Польши, может оказаться нерешаемой или чрезвычайно дорогой задачей.
Spółdzielcze własnościowe prawo (кооперативная собственность) - тяжкое наследие социализма, право пользования квартирой в многоквартирном доме. Формально отдельного права собственности на квартиру и помещения у владельца нет, она принадлежит кооперативу. Однако фактически владелец может распоряжаться ей по своему усмотрению, как и в случае с собственностью, в том числе имеет право продать ее кому и как заблагорассудится. Ограничений, по большому счету, два. Первое - нельзя перепрофилировать квартиру (например в магазин или мастерскую) без согласия кооператива. Второе - если не платить коммуналку, то квартира по заявлению кооператива и решению суда может быть продана для уплаты долгов. Также квартира в кооперативной собственности может не иметь домовой книги.
В принципе, при покупке квартиры особой разницы между этими формами собственности нет. Проблему может создать только отсутствие домовой книги - выяснять обременения на помещение будет сложнее, и купить квартиру в кредит без домой книги нельзя (подробнее в разделе об ипотеке). Детальный разбор данного сценария можно найти, например, по ссылке http://prawo.szczecin.pl/z-ksiega-czy-bez/.
Однако следует держать в уме, что, помимо права собственности на квартиру или дом, есть еще и отдельное право собственности на землю, на которой стоит здание. И вот тут-то начинается самое интересное.
Типов владения землей три: отдельная и общая собственность, а также вечное пользование (użytkowanie wieczyste / wieczysta dzierżawa).
Вечное пользование означает, что земля принадлежит гмине и выдана в бессрочное пользование, но не просто так, а за ежегодную арендную плату (устанавливается гминой индивидуально). Для иностранца это хотя и означает дополнительные регулярные затраты, но снимает проблему с разрешениями, описанную ниже. Однако начиная с января 2019 г. запущена ликвидация вечного пользования и перевод всех таких земель в отдельную собственность. Перевод предусматривает двадцатилетний период выплаты стоимости земли, причем ежегодный платеж равен платежу на начало 2017 г. В случае одномоментной выплаты остатка суммы предусматривается скидка в размере 50%, а иногда даже 90% (зависит от гмины). А еще следует помнить, что при переводе вечного пользования в собственность могут возникать проблемы с разрешениями.
При обсуждении двух других форм собственности имеет принципиальное значение следующий факт: для покупки земли в Польше негражданину необходимо получить специальное разрешение от МВД. Это означает госпошлину в размере 1750 злотых, примерно полгода ожидания и отсутствие каких-либо гарантий, что разрешение дадут. И вот здесь кроются весьма серьезные грабли. В случае отдельного дома земля приобретается в личную собственность, и разрешение на нее требуется без вариантов. При постройке с нуля вы сначала должны получить разрешение на покупку куска земли. Если откажут... ну, обидно, да, но, по крайней мере, вы не потеряете деньги. А вот если вы покупаете дом у предыдущего владельца, то ждать разрешения полгода продавец может и не захотеть. Можно отдать ему деньги на свой страх и риск, но в случае отказа у вас возникнут весьма интересные проблемы с их возвратом, а также с задатком.
Однако если вы все-таки хотите купить участок земли под строительства собственного дома, ниже в статье есть отдельный раздел.
Если вы покупаете квартиру, то ситуация несколько проще. Хотя вы становитесь формальным владельцем одной энной части земли под домом, это общая собственность, вы не владеете конкретным участком, а потому получать разрешение не надо. Однако интересная жизнь может подстеречь вас и здесь - в случае, если ваше жилтоварищество владеет еще и прилегающим земельным участком, например внутренней дорогой или наземными парковками. В зависимости от ситуации разрешение МВД вполне может потребоваться. В частности, оно однозначно нужно, если вы покупаете парковочное место или вспомогательное помещение на придомовой территории, оформленные в личную собственность отдельной домовой книгой (не касается места на подземной стоянке под домом). С учетом, что зачастую парковочное место идет в нагрузку к квартире и отказаться от его приобретения нельзя, это может стать реальным препятствием. Проблема не возникает, если вместо права собственности вы получаете право единоличного пользования - но стоянку или гараж, так оформленные, нельзя продать отдельно от квартиры, даже если они вам абсолютно не нужны. Ну и других нюансов масса, так что всегда стоит заранее проконсультироваться с адвокатом или хотя бы с нотариусом.
Наконец, иностранцу всегда требуется разрешение на приобретение любой недвижимости, в том числе квартиры, в приграничной местности.
Также следует иметь в виду особую форму собственности (или обременения жилья) - dożywocie, пожизненное пользование. Она включает в себя пожизненное право пользования жильем, а также полный пансион (питание, одежда, обогрев, лечение, медпомощь и т.п.) от владельца квартиры. Обычно правом пожизненного пользования обладают старики, передавшие право собственности на квартиру третьим лицам типа посторонних фирм или людей в обмен на обеспечение. Право пожизненного пользования третьих лиц не запрещает владельцу продать квартиру, их согласия не требуется. Однако к новому владельцу переходят все обязанности по обеспечению такого жильца до самой смерти. Так что если вас не радует перспектива содержать в своей новой квартире совершенно чужую бабушку, будьте очень внимательны при покупке на вторичном рынке. Учтите, что продавец может предпринять активные действия по сокрытию данного факта - например вывезти бабушку на дачу на время продажи и не упомянуть ее в договоре купли-продажи, что никак не отменяет права пожизненного пользования.
С учетом вышеописанного настоятельно рекомендуется оформлять все сделки с недвижимостью исключительно через нотариуса. Его обязанностью является проверка всех параметров, и он отвечает за последствия собственным кошельком, что дает высокую гарантию чистоты сделки. Экономия нескольких сотен злотых может закончиться серьезными неприятностями впоследствии, когда суд откажет вам в регистрации права собственности или родственники и кредиторы начнут опротестовывать сделку.
Если вас интересует глубокое погружение в дебри жилищного права, обратитесь к первоисточнику под названием Ustawa o własności lokali (http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940850388/U/D19940388Lj.pdf).
Рассматривая предложения квартир и варианты договоров, вы будете сталкиваться с разнообразными терминами. В данном разделе перечислены некоторые из них.
На всякий случай начнем с простого. Квартира называется mieszkanie (ну, вдруг после нескольких лет аренды жилья вы еще не знали?) либо, в официальных документах, lokal. Приобретение и покупатель квартиры описываются терминами nabycie и nabywca.
Типы жилых зданий:
I) Dom jednorodzinny - односемейный, то есть личный дом. Хотя в таких домах бремя содержания (отопление, ремонт и т.п.) полностью ложится на одного собственника, идея не зависеть вообще ни от кого является весьма привлекательной. Кроме того, собственный дом может стоить раза в полтора-два дешевле, чем квартира в многоквартирном доме с той же площадью. Однако следует понимать, что большинство таких домов строится на окраинах города, зачастую в мало- или вообще никак не обустроенных районах, что создает проблемы с доездом до работы, доставкой детей в школу, закупками и т.п. Зачастую в таких районах не обойтись без личного автомобиля, а то и двух на семью. Если решитесь на покупку или строительство такого дома, очень внимательно изучите местность, чтобы не нарваться на неприятные сюрпризы. Ну, и про разрешение на покупку земли тоже забывать не стоит.
Существующие вариации:
1) Wolnostojący - отдельно стоящий дом с собственным участком земли вокруг.
2) W zabudowie bliźniaczej - одна из стен соприкасается со стеной другого дома
3) W zabudowie szeregowej или попросту szeregówki - ряд ("шеренга") домов, соприкасающихся боковыми стенами
4) W zabudowie gniazdowej - несколько домов группируются так, что формируют общий внутренний дворик
5) W zabudowie atrialnej - дом в форме прямоугольника с собственным внутренним двориком (атрий).
II) Dom wielorodzinny - многосемейная застройка. Тип здания, в котором имеется более одной квартиры.
1) Kamienica - дом из исторической застройки, обычно второй половины 19 - первой половины 20 вв. Красивые пряничные дома, что красуются на фотографиях центральных районов городов, исторических мест и т.п., являются каменицами, однако есть и такие, что выглядят простыми двух-трехэтажными оштукатуренными домами или чем-то похожим на советские кирпичные хрущевки. Строились они из кирпичей и каменных блоков, отсюда название.
Следует быть чрезвычайно аккуратным, рассматривая квартиры в каменицах. Жилые стандарты тех времен сильно отличались от современных. Некоторые старые каменицы уже в новое время прошли капремонт, радикально перестроены внутри и вполне комфортны для проживания. Однако большинство существует в том же виде, как было построено изначально, и обладает такими недостатками, как неудобная планировка, крутые лестницы, узкие лестничные площадки, отсутствие лифтов и вообще затрудненный доступ для людей с проблемами движения, скверная звукоизоляция, санузлы в неподходящих для них местах (в том числе один общий туалет на этаж), отсутствие мест для парковки поблизости и т.п. Сверх того каменицы в исторических центральных районах являются объектами муниципального регулирования, что влечет дополнительные затраты на поддержание внешнего облика здания. Ну, и следует десять раз задуматься, прежде чем покупать здание в таких районах - уличный шум, отсутствие крупных магазинов и проблемы с транспортом вряд ли добавляют комфорта. Данный тип зданий не пользуется популярностью среди аборигенов, а потому цены на них в среднем заметно ниже, чем в других типах домов.
2) Многоэтажный дом - budynek wielokondygnacyjny, хорошо знакомый по России. Основным конструктивным элементом является подъезд с вертикальной лестницей (pion komunikacyjny, klatka schodowa), куда выходят двери квартир. Альтернативные названия - blok (mieszkalny), punktowiec, klatkowiec, wieżowiec (от wieża - башня, доминирующая над окружающими домами, хотя дом не обязательно в форме башни - так называют и дома-ленты).
Для панельных многоэтажных домов встречается также название wielka płyta. Основная масса таких зданий была построена в 60-70 гг., однако строительство отдельных зданий продолжалось вплоть до начала 2010-х. Возможные проблемы таких домов тоже хорошо известны: старые трубы, неудобная планировка, малые санузлы и кухни, звукопроницаемость стен, отсутствие подземных гаражей и т.п. Однако же массивы панелек обычно расположены в районах с хорошо развитой инфраструктурой (магазины, школы, транспорт, парки и т.п.), что в значительной степени может компенсировать недостатки квартиры.
В основном многоэтажные дома - подъездного типа и ориентированы вертикально. Но есть и другой тип многоквартирных домов - korytarzowiec и galeriowiec. Это вытянутые в длину здания, основным элементом которых является центральный внутренний коридор (korytarz) либо внешняя галерея вдоль одной из сторон, куда выходят двери квартир. Тип, скорее, экзотический, но нет-нет да попадается.
Также изредка попадается термин plomba (plombowiec) - то, что в России называется "точечной застройкой": здание, воткнутое на пятачок свободного места на ранее застроенной территории.
При покупке квартиры вам пригодится также следующая терминология.
Kondygnacja - уровень здания, этаж в российском понимании. Отсчет начинается с первого уровня от земли вверх, также бывают подземные уровни. Термин употребляется в основном в технических спецификациях и юридических документах. Синоним - poziom, употребляется в основном для подземных уровней.
Piętro - этаж в польском понимании, kondygnacja минус один. Первый польский этаж эквивалентен второму российскому. Первая kondygnacja на уровне земли называется parter. По историческому замыслу, партер предназначен для нежилых помещений (магазины, пункты услуг, мастерские и т.п.), но в современной практике там сплошь и рядом оборудуют квартиры. В числе особенностей квартир в партере в новых домах - высокие потолки и небольшой огороженный участок земли перед домом как замена балкону (часто обозначается термином ogródek).
Loft - лофт (термин, заимствованный из английского). Квартира в индустриальном стиле, в классическом варианте переоборудованная из промышленного помещения (цех, мастерская, магазин и т.п.) В современности квартиры в стиле лофт могут попадаться и в изначально жилых новостройках. Характеризуются большими объемами, нарочито грубой отделкой и кошмарными затратами на обогрев.
Kuchenny aneks - кухонная ниша. Чрезвычайно важный параметр квартиры. Указывает, что в квартире НЕТ отдельной кухни, а есть только пространство в одной из комнат (обычно в салоне), предназначенное для монтирования кухонной мебели и мойки. Кухня как отдельное помещение обозначается термином oddzielna kuchnia. Так что mieszkanie dwupokojowe с кухонной нишей и с отдельной кухней - две совершенно разные вещи. Еще иногда можно встретить словосочетание widna kuchnia, означающая, что в кухне есть окно.
WC - интернациональное сокращение от water closet, туалет. Следует держать в уме, что в современных зданиях санузел, как правило, совмещенный (łazienka z WC). В зданиях советского периода санузел может быть раздельный, но размеры отдельных туалета и ванной оставляют желать много лучшего. Как и в случае с кухней, widna łazienka означает наличие окна в ванной.
Piwnica - погреб, помещение в подвале.
Komórka lokatorska, также pomieszczenie użytkowe - кладовка на лестничной клетке (за пределами квартиры).
Pomieszczenie na jednoślad - коморка, заточенная под размещение велосипеда.
Miejsce postojowe / parkingowe, parking, garaż - парковочное место / гараж.
Taras - терраса, пространство на крыше здания, построенного уступами (как замена балкону). Также иногда пространство перед квартирой на первом этаже.
Ogrzewanie - обогрев. Может быть двух видов: центральное отопление (ogrzewanie miejskie, горячая вода поставляется через общие теплосети, обычно для больших многоквартирных домов) и локальное печное - на газе, угле и угольных брикетах типа ekogroszek и т.п. (обычно для односемейных и малых многоквартирных домов). Подробнее - в разделе о коммунальных услугах.
Teren zamknięty - закрытая территория (огороженный двор с доступом только для жильцов).
Termin oddania - срок сдачи здания (для новостроек).
Stan deweloperski / surowy - состояние квартиры без отделки (для новостроек, подробнее - в следующих разделах). Может быть otwarty (открытый, без установленных окон и дверей, чаще всего в односемейном доме) или zamknięty (закрытый, с окнами и дверями, обычно в многоквартирном доме).
Ключевым вопросом при покупке квартиры является тип рынка - первичный (pierwotny / od dewelopera) или вторичный (wtórny). Оба имеют свои преимущества и недостатки.
1) Первичный рынок
Преимущества:
Недостатки:
Оптимальным вариантом является приобретение квартиры от застройщика в уже сданном доме. Риски здесь уже почти полностью отсутствуют (а те, что есть, отсеиваются нотариусом). Однако выбирать придется из остатков, и цена на данном этапе уже будет заметно выше, чем на стадии постройки.
2) Вторичный рынок
Преимущества:
Недостатки:
Накладные расходы на сделки на первичном и вторичном рынках различаются тем, что на вторичном рынке нужно платить комиссию 2-3% (плюс VAT / НДС 23%) риэлтеру, подыскивающему вам вариант, а также налог на гражданско-правовую деятельность - podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) z tytułu nabycia nieruchomości, 2% от стоимости квартиры. На первичном рынке этого не требуется, однако появляются дополнительные затраты, связанные с заложением новой домой книги через нотариуса.
Калькулятор, позволяющий прикинуть накладные затраты при покупке жилья, есть по ссылке https://www.bankier.pl/narzedzia/kupno-nieruchomosci. Так, при покупке квартиры ценой в 300 тысяч злотых на первичном рынке накладные расходы составляют примерно 2,5 тысячи злотых, на вторичном - 19-20 тысяч. В целом список расходов обрисован по ссылке http://www.pit.pl/aktualnosci-podatkowe/1905-kupiles-mieszkanie-sprawdz-jakie-podatki-musisz-zaplacic-13674/ .
Сопоставление цен на квартиры по городам и типу рынка можно найти, например, на https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-wrzesien-2019-Raport-Bankier-pl-7740086.html и в более новых материалах того же раздела - учтите, что цены растут постоянно. Для сравнения: рост цен в Варшаве за первые 10 месяцев 2019 г. составил почти 900 злотых за метр на вторичном рынке (первичка, как ни странно, не подорожала), в Кракове 600/650, в Гданьске 800/500, а в Вроцлаве - 300/850 (первичка/вторичка).
В целом более низкие расходы на приобретение жилья на первичном рынке почти в точности компенсируются стоимостью ремонта, так что по деньгам выходит баш на баш. Так что ценовые различия между рынками при покупке можно смело игнорировать.
Купить жилье в первичке можно на разных стадиях. Наиболее безопасный момент - после сдачи дома. Проблема в том, что после сдачи квартир в хороших домах уже нет или же они весьма дороги. Так что может оказаться целесообразно вложиться на более ранних этапах. Однако, помимо долгого ожидания, здесь возникает и другая проблема: что случится, если застройщик обанкротится во время строительства? Хотя и редко, но такое случается, и вряд ли вас утешит тот факт, что вы стали исключением из благополучного правила.
Начиная с недавнего времени (с 2014 г.) все девелоперы обязаны принимать деньги на специальные банковские счета - mieszkaniowy rachunek powierniczy. Они бывают двух типов: закрытый (zamknięty), когда девелопер может забрать деньги только по завершении строительства, и открытый (otwarty), когда девелопер может расходовать деньги на строительство. Первый вариант абсолютно безопасен для покупателя, потому что в случае банкротства застройщика вся сумма возмещается в полном объеме. Однако он крайне невыгоден девелоперу, вынужденному брать ипотечный кредит на всю необходимую сумму, а потому встречается редко. Второй вариант позволяет вернуть часть средств, но лишь пропорционально остатку на счете. Чем ближе конец строительства, тем меньше там остается денег, тем меньше можно вернуть.
Какие варианты появляются в случае банкротства застройщика? Ну, первый, очевидный - подавать в суд и пытаться вернуть свои деньги наравне с прочими кредиторами. Перспективы смутны и весьма отдаленны. Второй вариант - когда собрание покупателей решает собрать недостающие деньги и завершить строительство. Это означает дополнительные расходы и дополнительные разборки с банком, выдавшем ипотеку девелоперу (именно к нему переходит право собственности на недостроенный дом).
Однако же банкротство застройщика - скорее, очень редкое исключение. В целом большинство проектов благополучно доводится до конца. В настоящее время в Польше наблюдается бум жилищного строительства, и в покупателях недостатка пока нет. Следовательно, и банкротства редки.
Покупка у девелопера (в современности - всегда в личную собственность) обычно проходит в несколько этапов.
1) Подписание предварительного договора о покупке (umowa przedwstępna). Всегда выполняется через нотариуса, и через него же производится выплата задатка. Оплата услуг нотариуса делится пополам между покупателем и продавцом. При подписании договора озаботьтесь, чтобы в нем был указан почтовый адрес, где вы гарантированно сможете получать бумажные письма (на этой стадии, вероятно, все еще адрес текущей съемной квартиры). Обратите внимание: вы еще не являетесь владельцем квартиры и не можете ей распоряжаться, а то и пользоваться.
2) Выплата остатка средств продавцу в соответствии с графиком в предварительном договоре. Где-то здесь же происходит завершение строительства и сдача дома, а также получение покупателем ипотечного кредита, если он нужен. Вы все еще не владелец.
3) Получение (odbiór) квартиры покупателем от продавца. Вы получаете ключи и подписываете протокол получения. С этого момента можете делать в квартире ремонт, заключать договоры на оказание коммунальных услуг и переезжать в нее. Вы по-прежнему не владелец.
4) Застройщик инициирует в суде процесс перенесения права собственности на покупателя. Процесс многостадийный. Первая стадия - ваша квартира, которая еще не существует в качестве отдельного объекта недвижимости, вычеркивается из общей домовой книги дома. Вы получите из суда соответствующее уведомление бумажным письмом - на адрес, фигурировавший в предварительном договоре. И нет, вы все еще не владелец и на птичьих правах.
5) Застройщик инициирует следующую стадию перенесения собственности. Вы и продавец подписываете у нотариуса окончательный документ купли-продажи. Нотариус обдирает вас как липку, пардон, взимает с вас все необходимые оплаты в размере пары тысяч или около того (на сей раз застройщик радостно не участвует в расходах) и инициирует через суд создание отдельной домовой книги (книг) для ваших объектов собственности. Озаботьтесь, чтобы в новом договоре также был указан почтовый адрес, где вы можете гарантированно получить очередное письмо из суда. С данного момента вы вступаете во все права и считаетесь полноправным собственником квартиры. Однако домовой книги у вас еще нет, а потому продажа квартиру, если вам внезапно приспичит, окажется резко затрудненной и заметно скажется на продажной цене.
6) Вы являетесь в urząd miejski и заполняете там форму заявления на уплату налогов с недвижимости. Адреса вам подскажет нотариус, но вы их наверняка знаете и так, если мельдовались хотя бы раз. Не забудьте прихватить с собой окончательный договор купли-продажи в качестве доказательства. Заодно можете сразу замельдоваться по новому адресу. С течением времени гмина начнет присылать письма счастья с начисляемыми налогами. Налоги невелики: в 2018 г. - максимально около 77 грошей за метр помещения и 45 грошей за метр земли. Правда, следует учитывать, что налог на квадратный метр нежилого помещения типа паркоместа или кладовки может быть установлен гминой раз в десять выше, чем на метр жилого, так что совокупно в год может выйти несколько сотен злотых.
7) По прошествии нескольких месяцев (скорее, полугода) суд завершает формирование домовой книги, о чем уведомляет вас очередным письмом. С этого момента недвижимость можно продавать беспроблемно.
Дата подписания финального договора на шаге (5) крайне важна, поскольку только тогда вы становитесь юридическим владельцем. От этого дня вы платите налоги, а также отсчитывается срок владения. Срок используется в случае, если вы продаете квартиру. До истечения пяти полных лет владения вы обязаны заплатить налог (19%) на прибыль с продажи (разница между стоимостями продажи и покупки), причем срок владения начинает отсчитывается только с первого января следующего года. Иными словами, даже если в окончательном договоре стоит первое января 2020 г., полные календарные фискальные годы начинают отсчитываться от 01.01.2021. В связи с этим вам следует приложить все старания, чтобы подписать окончательный договор перед 31 декабря. Но, к сожалению, от вас здесь зависит не так много. Есть здесь, правда, небольшое счастье: если в течение трех лет от продажи квартиры вы вложите деньги в другое жилье, от налога вы освобождаетесь.
Тем не менее, приложите максимальные усилия, чтобы заполучить квартиру в юридическую собственность, подписав финальный договор, как можно быстрее. До того момента квартира принадлежит застройщику, даже если вы полностью выплатили ему всю сумму, сделали ремонт и т.п. И если с ним вдруг случится что-то типа банкротства, право собственности на жилье перейдет к ипотечному банку, а вы из инвестора внезапно превратитесь в одного из многих кредиторов девелопера - и при том бесквартирного кредитора. Как-то раз я даже наткнулся на душераздирающую историю. Одна семейная пара купила квартиру, отдала деньги, въехала в нее и принялась там жить, не беспокоя себя завершением процедуры покупки. А через десять лет застройщик обанкротился - и пара вдруг оказалась на улице без квартиры и денег, потому что квартира отошла к другому владельцу за долги...
Как уже указывалось выше, при покупке жилья на вторичном рынке следует очень внимательно проверять его состояние с правовой точки зрения. На первичном рынке такой проблемы не возникает: у квартиры нет предыстории, и все возможные обременения и проблемы связаны исключительно с состоянием финансов и документации застройщика. Но проверить застройщика у вас возможности нет практически никакой, этим занимается нотариус. На вторичном рынке нотариус тоже может заняться проверками, но там его возможности сильно ограничены. И вообще лучше, если проблемы выяснятся не при подписании договора, а заранее.
Итак, во вторичке проверяется следующее:
1) Доказательство права владения квартирой - нотариальный акт купли-продажи (akt notarialny kupna mieszkania) либо документ о доле участника (przydział członkowski) в случае кооперативной собственности.
2) История продаж квартиры и реальные владельцы - по домовой книге, если она есть. Удостоверьтесь, что продающий является либо признанным государством владельцем, либо его формальным представителем, а также что данные в домовой книге совпадают с данными в доказательствах права владения.
3) Обременение существующей ипотекой - также проверяется по домовой книге. Если ипотека есть, надо проверить, что продажная цена выше остатка задолженности. В той же домой книге следует проверить, что судебный исполнитель (komornik) не ведет никаких дел по задолженностям, связанными с квартирой.
4) Задолженность по уплате коммунальных услуг (zaświadczenie o braku zaległości czynszowych) - выдается владельцу управляющей компанией.
5) Отсутствие замельдования других жильцов - свидетельство из urząd miejski, предоставляемое продавцом. Также неплохо проверить отсутствие съемщиков жилья, имеющих право пользования квартирой, но если они не замельдованы по данному адресу, это практически невозможно - договор найма, даже если он есть, нигде не регистрируется.
6) Обременение правом дожития (см. раздел о правах собственности). Право дожития может быть зафиксировано в разделе 3 домовой книги. Однако закон этого не требует, и вы вполне можете не узнать о наличии такого обременения до момента, когда окончательно расплатитесь с продавцом.
7) Если продавец является предпринимателем, необходимо подтверждение, что недвижимость не внесена на баланс фирмы в качестве основных фондов. Это еще одна сложность, поскольку данный факт не отражается в домой книге. Проверка производится путем поиска адреса квартиры в Гугле, а также на сайте https://prod.ceidg.gov.pl/CEIDG/CEIDG.Public.UI/Search.aspx. Данная квартира не должна быть указана как адрес ни одной фирмы
8) Наконец, продавец не должен иметь долгов перед кредиторами (wierzyciele). Иначе после продажи договор продажи может быть признан ничтожным и принудительно расторгнут с подачи кредиторов, причем заставить продавца вернуть деньги можно будет только через суд. И если он уже умудрился накопить значительные долги, можете представить себе шансы на такой возврат.
Отсутствие проблем по пунктам 5-8 должно быть оговорено в договоре явно и недвусмысленно. Если у продавца есть долги, можно указать в договоре отдельной строкой их погашение продавцом из цены продажи жилья. Это не спасет вас от обмана, но повысит шансы выиграть дело в суде, если до этого дойдет.
Передача квартиры от продавца покупателю осуществляется нотариальным актом, совмещенным с договором купли-продажи. Также нотариус может инициировать изменения в домовой книге, или же вы можете сделать это сами через соответствующий районный суд. Наконец, если продажа растянута во времени (например, вы платите задаток, после чего идете в банк за ипотекой), можно заключить предварительный договор купли-продажи.
Существует два типа таких договоров: umowa przedwstępna (заключается через нотариуса) и umowa cywilnoprawna (простой гражданско-правовой договор, подписываемый только продавцом и покупателем). Первый тип гораздо более безопасен, поскольку задаток сначала перечисляется на счет нотариуса, а тот переводит его на счет продавца только после подписания предварительного договора. Плюс нотариус проверяет все, что может - личность продавца, его права на владение собственностью и т.п., а также вписывает информацию о предварительном договоре в домовую книгу. Расходы на нотариуса в этом случае делятся пополам между покупателем и продавцом.
Кстати, задатков тоже существует два типа: простой (zaliczka) и невозвращаемый (zadatek). Задаток первого типа возвращается в полном объеме в случае срыва сделки неважно по чьей причине. Задаток второго типа не возвращается покупателю, если сделка сорвалась по его вине и возвращается в двукратном размере, если срыв произошел по вине продавца. Это не договоренность - данный вопрос регулируется статьей 394 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny), так что внимательно смотрите, какое слово использовано в договоре. Обычный размер задатка - 10-20%.
Пусть и более-менее очевидно, но для полноты картины укажу, на что следует обратить внимание дополнительно:
1) Когда проводились ремонты. Если давно, это означает дополнительные расходы как минимум на косметический ремонт, а если не повезет, то и на капитальный.
2) Соседи - старики, молодежь и т.п. Беспокойные и шумные соседи способны доставить немало неприятностей, несмотря даже на законы, регулирующие ночную тишину.
3) Форма собственности дома (sposób zarządzania nieruchomością wspólną). Как уже указывалось, кооператив накладывает определенные, хотя и незначительные, ограничения.
4) Дата освобождения квартиры продавцом. Данный момент лучше явно оговорить в договоре.
5) Наличие дополнительных помещений (подвал, садик, кладовка и т.п.) Как уже указывалось выше, если они продаются в комплекте, но оформлены отдельной домовой книгой, у вас как у иностранца могут возникнуть проблемы с разрешением от МВД.
6) Стоимость коммунальных услуг - не только czynsz, плата управляющей компании, но и дополнительные расходы, в первую очередь отопление и электричество, а также арендная плата за землю в случае вечного пользования. Лучше всего попросить у хозяина копии фактур, выставленных за несколько предыдущих месяцев.
7) Финансовая информация кооператива, если к ней есть доступ. Если баланс на счету близок к нулю, в будущем могут возникнуть неожиданные платежи по текущим ремонтам и пр.
Список популярных схем обмана при продаже квартир на вторичном рынке: https://www.polskieradio.pl/42/259/Artykul/1089541,Wynajem-lub-kupno-mieszkania-oto-lista-oszustw . Ничего нового, в общем: продажа чужой квартиры по поддельным документам, неоднократная продажа и т.п. Очередной аргумент за то, чтобы отдать лишние несколько сотен злотых нотариусу.
Как и в случае с первичкой, не забудьте зарегистрироваться в urząd miejski в качестве плательщика налогов за новоприобретенную недвижимость.
Также держите в уме, что указанная агентом риэлтера плата за услуги может не включать VAT 23%.
Отдельным пунктом следует указать покупку жилья на аукционе коморника (судебного исполнителя), продаваемого за долги хозяев. Основной сайт с такими предложениями - http://www.licytacje.komornik.pl. Не такая уж и редкость, и, на первый взгляд, способ может выглядеть привлекательным. Преимуществом здесь является цена заметно ниже рыночной. Первые торги начинаются от порога в 3/4 от оценки эксперта, следующие (если не ушло с первого раза) - от 2/3. Разумеется, если заинтересуетесь не только вы, то в ходе аукциона цена может вырасти и до рыночного уровня.
Однако в этом случае надо быть не просто, а ЧРЕЗВЫЧАЙНО осторожным. Квартира обычно продается с жильцами - либо бывшими владельцами, либо, реже, нанимателями, причем настроены они враждебно в диапазоне от "умеренно" до "яростная ненависть". Ожидать от них сотрудничества крайне сложно. Они вполне могут не пустить вас в квартиру перед продажей, чтобы оценить состояние. Выселить их вы не имеете права, даже став новым хозяином: жилищное право Польши защищает в первую очередь жильца. Эксмиссия (выселение) - процедура, проводимая также коморником, но в полном соответствии с законодательством. А оно требует предоставить социальное жилье взамен старого. Предоставляет его гмина. Точнее - не предоставляет, поскольку его очень мало, а желающих очень много. И пока это жилье не найдется или жильцы сами себе что-то не организуют и не съедут добровольно, вы пользоваться квартирой не сможете. Гмина будет платить вам чынш в размере среднерыночного, но если вы намеревались там жить, это станет слабым утешением. А длиться процесс эксмиссии может годами, а то и десятилетиями. Ну и учтите, что даже после покупки квартиры ее бывший владелец может обжаловать решение суда о продаже, что сделает всю историю еще интереснее.
Незадолго до обновления статьи наткнулся на новость, где описывалось, как отчаявшийся от ожидания новый хозяин забаррикадировался изнутри в квартире, оставив жильцов на лестничной площадке. Арестовали - нет, не жильцов, а самого хозяина за препятствование пользования жильем. А по данной статье грозит до трех лет...
Если вас интересует собственный дом и вы все-таки настроены попытать счастья с покупкой земли, с разрешения автора копирую текст, размещенный по ссылке https://www.facebook.com/groups/1151371918253203/permalink/1347496228640770/. Автор - Janek Kosowiec, в текст внесены стилистические правки.
[начало заимствования]
Кто из нас не мечтает иметь собственный дом! Посидеть с компом или книжкой у камина с чашечкой горячего чая. Или заняться пелегнацией газона и всего того, что растет возле вашего дома...
Для покупки земельного участка под строительство необходимо: (1) обладать гражданством Польши, либо (2) иметь разрешение на покупку от МВД, либо (3) быть супругом гражданина Польши и в течение двух лет прожить на территории Польши с картой сталого побыту. Также фирмы с правом собственности ООО (Sp. z o.o.) имеют право покупать земельные участки без каких-либо разрешений.
Вначале следует, разумеется, определиться с размером участка и суммой, которую вы готовы выдать на покупку. Кроме того, не каждый проект дома можно разместить на том или ином участке. Поэтому сначала необходимо определиться, какой дом мы хотим строить, и уже под него подбирать участок по размеру. Отступы от границы участка до стены дома с окнами должны быть 4 метра, без окон - 3 метра. Также нужно учитывать расположение участка (дороги местные, объездные и магистральные, железнодорожные пути, заливные территории, участки с охраной исторических зданий и т.п.)
Есть два варианта: купить участок от города или же покупать у физического лица или частной организации.
При покупке от города и юр. лица необходимо заплатить НДС 23% до стоимости участка.
Ужонд города свои участки продает с аукциона. Объявления о торгах размещаются на сайте ужонда. Для Вроцлава, например, это http://bip.um.wroc.pl//przetargi-nieruchomosci/496.
После того как мы присмотрели тот или иной участок, необходимо проверить, что там можно строить (тип здания, допустимые услуги, в нем предлагаемые, и т.п.), есть ли поблизости нужные коммуникации (канализация, газ, вода, электричества). Это делается с помощью ресурса, называющегося "городские планы управления территорией" (Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego). Пример для Вроцлава - http://geoportal.wroclaw.pl/mpzp.
Немаловажным фактором является статус участка "teren ochrony konserwatorskiej" (территория охраны памятников старины). При наличии такого статуса все работы связанные с приготовлением территории под строительство (копка фундамента и т.д.) должны вестись только при согласовании с организацией, занимающейся охраной таких памятников. О разрешении следует позаботиться перед началом работ. Если в их ходе случайно найдут старый фундамент или какие-то иные археологические находки, то строительные работы прекращаются и на эту территорию входят археологи. Все расходы по археологическим раскопкам покрываются за счет инвестора, то есть владельца участка. Для Вроцлава проверить наличие такого статуса можно по ссылке http://www.geoportal.wroclaw.pl/www/studium/Rys_11_ochrona_dziedzictwa_kulturowego.pdf.
Если вы решили обратиться в агентство по недвижимости, необходимо заключить с ними договор на обслуживание. Настоятельно рекомендуется, чтобы в договоре был указан срок действия. И в любом случае предложенные участки земли следует проверять так, как указано выше.
[конец заимствования]
Банки предлагают ипотечные программы, различающиеся как сроками выплаты, так и размерами ипотечного взноса. Как правило, финансируется не более 80% стоимости квартиры, хотя часто приходится видеть рекламу и с 90%. Правило 80% на самом деле является официальной рекомендацией KNF (Komisja Nadzoru Finansowego), известной как Rekomendacja S. Кто бы еще прислушивался к рекомендациям умных людей...
При покупке жилья на первичном рынке банк может порекомендовать застройщик. Это упрощает дело для всех заинтересованных сторон, потому что банк уже знает, о чем речь, так что может не потребоваться предоставление дополнительных документов типа независимой оценки жилья. Однако же не забывайте, что вы взваливаете себе на плечи ношу на десять-двадцать-тридцать лет, и небольшая экономия на начальном этапе может вылиться в серьезные потери в дальнейшем. Так что не пожалейте времени на оценку и сравнение кредитов в разных банках.
Общая терминология параметров кредита: prowizja - банковские комиссии; marża - маржа, чистый доход банка; oprocentowanie - полная процентная ставка по кредиту (маржа плюс межбанковская кредитная ставка WIBOR, от банка не зависящая). Обычная взаимосвязь - чем меньше маржа, тем выше комиссии. Что выгоднее, зависит от конкретной ситуации. Так, высокая маржа без комиссий может оказаться лучше при краткосрочном кредите (на малые суммы либо в целях обмена квартиры), низкая маржа с комиссиями - при долгосрочном. Также держите в уме, что маржа и комиссии в детальной информации указываются в диапазоне "от... до..." в зависимости от дополнительных условий, а в рекламах обычно фигурирует параметр "от". Так что в реальности "комиссия 0%" вполне может оказаться неправдой.
Есть также один важный параметр, который для кредита обязаны указывать все банки - реальная процентная ставка RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Это синтетический параметр, учитывающий не только явные выплаты, но и уровень инфляции. Его можно использовать для быстрой грубой оценки и сравнения кредитов, что, однако, не освобождает от внимательного чтения кредитного договора на предмет комиссий и обязательных страховок. В среднем RRSO составляет 3-4% годовых, хотя попадаются и более дорогие кредиты. Для исследования текущей ситуации гуглите "porównanie kredytów hipotecznych".
Также следует отличать ипотечный кредит (kredyt mieszkaniowy / hipoteczny) от ипотечного займа (pożyczka hipoteczna). Первый выдается исключительно для приобретения недвижимости и обычно требует собственного взноса. Второй - кредит под необремененную недвижимость на любые цели (хоть на вторую квартиру, хоть на телевизор, хоть на ящик водки). Проценты по ипотечному займу заметно выше, чем по ипотечному кредиту (хотя и ниже, чем по обычному кредиту наличкой). Детальнее можно почитать здесь: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Pozyczka-hipoteczna-kiedy-i-komu-sie-oplaca-7633866.html.
Для получения ипотечного кредита необходимо доказать банку, что вы в состоянии его вернуть. Иными словами, от вас потребуются доказательства вашего дохода, стабильного положения, добросовестности и т.п. Для иностранцев банки могут накладывать требования типа срока пребывания в Польше, оставшегося срока действия разрешения на пребывание, минимального дохода (по банковской выписке), размера фирмы, в которой вы работаете, и т.п. Могут также потребовать показать разрешение МВД на приобретение недвижимости или подтверждение, что оно не нужно, подтверждение кредитной истории, в том числе заграничной (с переводом на польский), разрешение на работу и т.п. Требования сильно разнятся от банка к банку, а некоторые банки с негражданами не работают принципиально. Так что даже если вы нашли понравившийся вариант кредита, не факт, что вам его дадут. При предварительной оценке затрат лучше ориентироваться на наиболее пессимистичный вариант.
Еще одна мелкая неприятность, связанная с ипотечным кредитом. За его получение в течение 14 дней в ужонде скарбовем требуется уплатить дополнительный налог на гражданско-правовую деятельность (PCC), уже упоминавшийся ранее в контексте вторичного рынка. Его размер зависит от типа кредита. Если ставка кредита является фиксированной, то налог составляет 0,1% от того, что обозначается как wierzytelność istniejąca. Это тело кредита плюс все проценты на него, которые должно выплатить до погашения кредита (сумма рассчитывается банком в кредитном договоре). В случае, если ставка кредита является плавающей и сумма выплат заранее неизвестна, употребляется термин wierzytelność o wysokości nieustalonej, а налог составляет ровно 19 злотых. Форма налоговой декларации - PCC-3. Если у квартиры несколько собственников, каждый должен также заполнить форму PCC-3/A.
Практически обязательным требованием для ипотечного кредита является наличие домовой книги на покупаемое жилье (поскольку ипотечный кредит должен быть вписан в обременения квартиры в домовой книге). Если вы покупаете по такому кредиту квартиру в кооперативной собственности, заранее проверьте, что книга уже заведена. Если нет - приступайте к поискам новых вариантов, если только не согласитесь вместе с текущим владельцем ждать полгода ее оформления.
На что обращать внимание при получении ипотечного кредита, можно прочитать по ссылке https://www.bankier.pl/wiadomosc/Jak-powinien-wygladac-dobry-kredyt-hipoteczny-7266700.html. Если коротко, кредит лучше брать с постоянной ставкой (или хотя бы с постоянной банковской маржой) и в валюте, в которой вы имеете доходы (отзвуки истории с валютными ипотечниками, бравшими кредиты в швейцарских франках и сильно пролетевших на этом после падения курса злотого). Собственный взнос должен быть 40-50%, но никак не менее 20%, несмотря на массу предложений с более низким взносом (помните, что если цены пойдут вниз, банк может потребовать досрочных выплат по кредиту, чтобы снизить свои риски). Срок кредита не должен превышать 15-20 лет. Месячный взнос не должен превышать 30% средств, остающихся у вас на руках после всех обязательных выплат.
Если все банки отказали вам в ипотечном кредите, держите в уме еще одну форму покупки квартиры в рассрочку - лизинг. Как и в случае с ипотекой, вы платите за квартиру регулярные взносы, пока не выплатите ее полную стоимость плюс проценты. Разница с ипотекой в том, что до момента окончательной расплаты такая квартира остается собственностью продавца. Обходится такая квартира заметно дороже, чем по ипотеке, появляется риск вообще не получить квартиру (в случае банкротства застройщика), так что это весьма экзотический и самый крайний вариант.
Немного о текущих расходах на содержание жилья.
Первая обязательная статья - собственно коммунальные услуги (czynsz). Это сумма, выплачиваемая управляющей компании (zarządca) или кооперативу за поддержание дома в жилом состоянии: уборка, мелкий ремонт, подсветка и обогрев общих помещений типа лестничной клетки, вывоз мусора, доставка холодной воды и канализационное водоотведение, охрана и т.п. При покупке (независимо от рынка) вам должны выдать фактуры за предыдущий период, чтобы вы заранее оценили текущие расходы. Учтите только, что плата за дополнительные помещения типа паркоместа или кладовки выставляется отдельно и может составлять дополнительные несколько десятков злотых ежемесячно.
Вторая статья - электричество. В квартире на вторичном рынке уже есть и счетчик, и договор с поставщиком. Договор придется перезаключать на свое имя, разумеется, держа в уме, что срок договора обязывает в том числе и клиента, и расторгнуть договор ранее указанного в нем срока практически невозможно.
На первичном рынке вы получите обесточенную квартиру. Для подведения к ней тока нужно заключить договор с поставщиком, который должен смонтировать свой счетчик. Карту основных поставщиков по регионам Польши можно найти по ссылке https://blogenergetyczny.pl/osd-operator-systemu-dystrybucyjnego/. Но, в принципе, вы можете найти и альтернативных по поисковому запросу "dostawca prądu ГОРОД". Поставлять вам ток может каждый желающий. Для заключения договора можно явиться в офис поставщика, но куда проще скачать на его сайте форму заявления на подключение, распечатать, подписать, отсканировать и выслать по электронной почте. Разумеется, делать это нужно еще на прежнем месте проживания, поскольку процедура отнюдь не мгновенная. Заранее уточните с представителем управляющей компании, каким образом осуществляется доступ электрика к распределительным помещениям. Через какое-то время с вами свяжутся и спросят, когда и как можно установить счетчик. Потратив некоторое время на согласование визита между управляющим и электриком, вы получите ток, а вместе с ним - и ежемесячные счета.
Третья статья - отопление и горячая вода. Если в вашем доме центральное отопление, то почти наверняка управляющая компания уже заключила рамочное соглашение с поставщиком, так что вам придется лишь подписать индивидуальный договор. Выбора здесь у вас уже нет.
Однако же может случиться так, что вы купили свой отдельный домик или что-то похожее, где отопление осуществляется самостоятельно с помощью угольной, газовой или мазутной печи. Данная тема мне незнакома, развивать ее не буду. Упомяну только, что старые печи страшно чадят, и использовать их себе дороже, а корень eko в названии ekogroszek (популярные мелкие угольные брикеты) происходит от ekonomiczny, отнюдь не ekologiczny. Стоимость новой угольной печи начинается от 8-9 тысяч. Введение в тему печного обогрева: https://www.mgprojekt.com.pl/blog/jak-ogrzac-dom/ .
Также в некоторых домах может быть газ, хотя это редкость. О подключении и оплате консультируйтесь с управляющим.
В случае с током и горячей водой учтите, что тариф на сайте - всего лишь половина айсберга, а то и меньше. Там показывают только стоимость киловатта тока или гигаджоуля тепла. Однако сверх того все компании взимают еще и плату за доставку горячей воды и тока до вашего дома, а также торговые оплаты (на случай, если вы совсем не пользуетесь их продуктом). Эти платы как минимум удваивают итоговую сумму в фактуре. Внимательно читайте таблицы оплат перед подписанием договора - в случае чего вырваться из дружеских объятий поставщика окажется ой как непросто.
Наконец, для комплекта упомяну такую статью расходов, как связь - Интернет, домашний кабельный телефон и телевизор, если вы его смотрите. Большинство Интернет-провайдеров могут предоставлять все в одном пакете... но здесь вы, вероятно, уже разберетесь и без меня.
Фактуры на оплату коммунальных услуг вы можете получать в почтовый ящик в бумажном виде. Однако же в современности все поставщики имеют электронное бюро обслуживания клиента (elektroniczne biuro obsługi klienta, стандартно сокращающееся как eBOK), так что электронные фактуры куда удобнее. Там же можно подавать значения счетчиков. Однако же новые дома оснащаются счетчиками с радиосвязью, так что показания снимаются сборщиком данных дистанционно, с лестничной клетки (за что берется отдельная плата), и самостоятельно отсылать ничего не надо.
Итак, вы стали счастливым обладателем нового мешкания, купленного в новом с иголочки доме. Въезжаем и живем? Как бы не так.
Как я уже указывал, с вероятностью в 99,9% вы окажетесь владельцем квартиры или дома в так называемом "сыром" или "девелоперском состоянии" (stan surowy / deweloperski). Иными словами - нескольких наборов голых стен, потолков и полов, из которых кое-где торчат провода и заткнутые пробками трубы. Если повезет, также могут быть смонтированы батареи отопления (grzejnik / kaloryfer) и выключатели с розетками. Поскольку жить в таком окружении довольно сложно, следующий этап - ремонт жилья, который в данном контексте чаще всего называется wykończenie.
Первое, в чем следует удостовериться - что у вас есть документ от застройщика, называемый "standard wykończenia". Он содержит много интересных параметров как вашей квартиры, так и дома в целом - тип здания, материал и толщина стен, материалы, примененные для выливки полов и выравнивания стен, описание дверей и окон, коммуникаций и т.п. Также было бы очень неплохо получить от застройщика фотографии электрических и водных коммуникаций, проложенных в полу, стенах и потолке до того, как их закрыли толстым слоем отделочного материала. В противном случае у вас (или ремонтников) есть хорошие шансы влезть сверлом в электропроводку или водопровод во время проведения работ. На таких фотографиях можно также увидеть крайне полезные вещи типа расположения железобетонных несущих конструкций. Однако по закону эта информация не требуется, так что здесь уж как повезет. Ну, и любой ценой выбейте у застройщика схему квартиры с точными размерами (а не только описаниями вида "комната такая-то - столько-то квадратных метров) или сделайте ее сами. Сильно пригодится в дальнейшем при обсуждениях ремонта.
Следующий этап - нахождение исполнителя ремонта (wykonawca). Разумеется, Гугл в помощь, но... В основном вам будут попадаться рекламы фирм, делающих "пакетный ремонт". Они делают ремонт под ключ, применяя материалы разного качества и оценивая работу на основании площади квартиры. Например, "серебряный пакет" стоит, условно, 500 злотых за квадратный метр, "золотой" - 700, "платиновый" - 1000. На практике вам будет позволено выбрать цвет краски на стенах, ламината на полу и плитки в ванной. Все остальное исполнитель подберет сам из типовых материалов. В качестве одного из ударно-завлекательных аргументов за их услуги приводится "а еще мы как строители платим VAT на материалы не 23, а 8%".
Связываться с такими конторами настоятельно не рекомендую. Во-первых, это не собственно исполнители, а посредники. Получив от вас заказ, они передадут его на субподряд настоящим исполнителям. Обсуждать технические детали с девочками-продажницами абсолютно бессмысленно - они ничего не понимают в предмете, их задача - просто впарить вам услуги фирмы. Согласование любых индивидуальных отклонений займет массу сил и времени, затянет ремонт, а также выльется вам в такую копеечку, что вы просто прослезитесь. Так, когда я спросил в одной конторе, сколько будет стоить оклейка стен обоями, мне выставили цену в 170 злотых за квадратный метр - при том, что достаточно дорогие обои стоят около 50 злотых за метр, а работа - как максимум двадцатку, и то лишь потому, что обои в Польше редкость (местные предпочитают краску, обои заказывают в основном выходцы из б. СССР). Другой пример: за монтаж двери в проеме салона, где она изначально не предусматривалась (типовая, кстати, ситуация), с меня запросили пять тысяч.
Во-вторых, такого рода посредники будут всеми силами стараться навязать вам дополнительные услуги и привязать к себе. Так, еще в одной конторе предлагалось изначально заплатить две тысячи за три проекта ванной (от силы пятнадцать минут работы по подгонке типовых проектов), причем каждый последующий проект стоил каких-то сумасшедших денег. И это при том, что и проект не нужен, просто ткнуть пальцем: ванна здесь, унитаз здесь, раковина здесь. Психологическая уловка: раз отдав немалые деньги хоть за что-то, в дальнейшем отказаться от услуг фирмы уже куда сложнее.
Наконец, самое главное, такой пакетный ремонт обойдется вам дороже, чем работа напрямую с исполнителями, несмотря даже на более низкую ставку НДС на стройматериалы. НАМНОГО дороже - раза в полтора, а то и больше.
Так что я настоятельно рекомендую искать фирмы, которые делают все сами и притом не работают по типовым проектам, а позволяют обсуждать детали вплоть до самых тонких. Как искать таких исполнителей - вопрос отдельный, но готовьтесь к тому, что найти толковых, грамотных и ответственных людей не так просто (да еще и придется ждать, когда у них есть свободное время в графике). Так что заранее присоединитесь на Facebook к нескольким группам, имеющим отношение к вашему городу, и поспрашивайте рекомендации. При этом, возможно, вам будет комфортнее искать через русскоязычные группы украинских исполнителей - их много в Польше, и общаться с ними по-русски много проще, чем с поляками. Я в конечном итоге работал именно с украинцами и остался весьма доволен как профессиональными, так и личными качествами. Недостаток у таких фирм единственный: любовь к наличке. Даже не ради ухода от налогов (здесь все в порядке - и договор подпишут, чек дадут, и гарантию), а просто потому, что с рабочими принято расплачиваться наличными. Ну, и бремя закупки материалов и оборудования ложится почти исключительно на ваши плечи.
Для грубой оценки стоимости ремонта можно использовать калькулятор по адресу https://kb.pl/remont-i-wykonczenie/. Вообще-то там можно сразу и исполнителя искать, но у меня не срослось: что-то они там у меня проверить не смогли, а повторно заявку размещать я не стал (о чем ни капли не жалею). Цена из данного калькулятора пригодна как основа для грубой оценки бюджета и разговора с исполнителями. Однако следует понимать, что в реальности она может оказаться как заметно выше, так и заметно ниже, в зависимости от ваших потребностей и капризов. Для ОЧЕНЬ грубой оценки можно использовать ориентир в 600-700 злотых за квадратный метр (т.е. ремонт квартиры 50 кв.м. при разумном подходе обойдется тысяч в 30-35, включая материалы и работу). Основные затраты, разумеется, приходятся на ванную и кухню, если она отдельная - плитка на полу и стенах, сантехника и т.п.
Отдельный вопрос - кухонная мебель. Можно, разумеется, купить готовую. Однако если вы рассчитываете жить в квартире долго и счастливо, имеет смысл задуматься о мебели на заказ (kuchenne meble na wymiar). Она существенно дороже готовой магазинной (грубая оценка - от тысячи до полутора за погонный метр столешницы, blat), но зато позволяет подогнать под себя один из наиболее важных элементов жилья. Фирм, делающих кухонную мебель на заказ, миллион и больше, рекомендации по поиску подходящей - те же, что и выше. Ну, и то же самое относится к мебели в прихожей, хотя она куда менее критична.
И учтите, что тянуть с ремонтом слишком долго нельзя. У вас есть полгода от момента покупки, чтобы закончить как минимум кухню и ванную в соответствии с нормами (описанными в том же стандарте выконьчения). По окончании работ вы должны уведомить девелопера, а отсутствие такового уведомления по умолчанию означает, что все завершено правильно.
Немного о материалах и терминологии. Ремонт требует сотен наименований самых разных компонентов (в моем финальном списке оказалось около 200 позиций), и, разумеется, приводить названия каждого не стану. За полным ассортиментом - на сайты Castorama, Leroy Merlin и аналогичных. Укажу только самые основные термины, способные вызвать затруднения при использовании словаря общего назначения.
Этот раздел я решил сделать в качестве предупреждения из-за обилия рекламы инвестиционного жилья, льющейся из каждого утюга. Со всех сторон вас зазывают вложить свои деньги в разнообразную недвигу, обещая нехилые прибыли - 6, 7, а то и 10% "гарантированного дохода". Варианты находятся в диапазоне он малых кавалерок для студентов до отелей и коммерческой недвижимости. Достаточно отдать деньги и наслаждаться прибылями, а заодно и получить гарантированный номер в курортном месте, когда захочешь.
В чем подвох?
А подвох в том, что такой вещи, как "гарантированная прибыль" в природе не существует, разве что мы говорим о банковском вкладе под конкретные проценты (да и там не факт). Прибыль - всегда плата за риск. И чем выше потенциальная прибыль, тем выше риск остаться в убытках. Для начала нужно задаться простым вопросом: если некто обещает вам "гарантированную прибыль" в 7% годовых при стоимости ипотечного кредита около 4%, почему он сам не возьмет этот кредит и не начнет легко и просто получать в карман свои 3%? Ответ здесь тоже очень простой: рекламщики прекрасно понимают, что риски здесь перекрывают привлекательность, а потому жаждут переложить их на лохов... прошу прощения, на богатых и необразованных инвесторов.
Итак, что вам не говорят?
Вам не говорят, что "гарантированная прибыль" рассчитывается, исходя из стопроцентной сдачи недвижимости в найм в течение круглого года. Такого не бывает. Даже если речь о долгосрочном найме квартиры, все равно случаются периоды простоя от недель до месяцев, когда выезжает один жилец и въезжает другой. Если речь идет об отеле или офисном здании, все гораздо хуже. Номер в отеле вообще может использоваться только в сезон, составляющий три-четыре месяца в году.
Вам не говорят о том, что недвижимость требует косметического ремонта раз в несколько лет и капитального - раз в пару десятилетий. За ваш счет, разумеется. Первое свободно может встать вам в размер месячного, а второе - годового дохода, а то и больше.
Вам не говорят, что недвижимость требует управления, а управляющая компания бесплатно не работает. Опять же, степень эффективности управления может быть разной, а результатом может оказаться даже просто банкротство. И тогда вы останетесь с куском недвиги, который ни продать, ни сдать самостоятельно уже не сможете.
Вам не говорят, что даже если вы решите управлять инвестиционной квартирой самостоятельно, вы все равно несете риски ремонта, а заодно и скверных жильцов - шумных скандалистов и неплательщиков. Процесс эксмиссии я уже упоминал выше: может занять годы, и все это время вы будете платить за коммунальные услуги и не получать ни копейки от жильцов.
Наконец, вам не говорят, что сейчас на рынке недвижимости идет бум, а оттого с нее можно получать высокие доходы, но никто не гарантирует, что этот бум будет вечным. Более того, вся история экономики показывает, что бум обязательно сменяется рецессией. Ну никто вам не говорит, что правила игры, установленные государством, могут в любой момент смениться. Так, разговоры о взимании налогов с кадастровой стоимости коммерческой недвиги в Польше уже идут много лет, и этот налог уже постепенно вводится на крупные дорогие объекты. И никто не гарантирует, что налогообложение недвиги и доходов не сменится радикально уже в ближайшие годы.
Вот несколько статей, которые рекомендуется очень внимательно прочитать перед тем, как инвестировать:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/13-ostrzezen-dla-inwestujacych-w-nieruchomosci-od-deweloperow-7759385.html
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Strzez-sie-gwarantowanych-7-z-nieruchomosci-7600718.html
https://www.bankier.pl/wiadomosc/KNF-i-UOKiK-ostrzegaja-przed-gwarantowanym-7-7744693.html
Означает ли это, что в недвижимость вообще нельзя инвестировать? Нет, разумеется. Вполне можно. Но только ни на секунду нельзя расслабляться и верить в светлое будущее лишь потому, что вам его пообещали. Ну, и несколько простых правил непрофессионального инвестора:
1) Ни при каких обстоятельствах не берите ипотечный кредит ради покупки инвестиционной недвижимости. Это резко увеличивает риски, так что по результатам вы вполне можете уйти в глубокий минус. Играйте в казино только на собственные деньги.
2) Избегайте вложений в предприятия, не имеющие четкого правового определения в соответствии с польским законодательством (такие как кондотели). Вы даже предположить не можете, как именно правительство может усложнить вам жизнь и финансы, со временем вводя эти определения.
3) Сдавая квартиру самолично, обезопасьте себя. Используйте договор оказионального найма вместо обычного. Он подписывается на срок не более 10 лет и требует нотариально заверенного заявления владельца другого жилья, что он обязуется предоставить помещение вашему жильцу, если вы его выгоните. Это не является стопроцентной гарантией быстрой эксмиссии, но заметно облегчает жизнь. Правда, такой договор должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции в течение 14 дней после подписания... но вы ведь все равно намерены платить рычалтовый налог с дохода, а не по общей шкале, верно? Подробнее о таких договорах - https://www.bankier.pl/wiadomosc/Najem-okazjonalny-czyli-szybsza-eksmisja-lokatora-Niekoniecznie-7647702.html.
В целом следует заметить, что инвестирование в недвижимость - высокорисковое предприятие, которое лучше оставить профессионалам. А для обычных людей есть гораздо менее опасные способы поиграть в лотерею.
|
|
|