Аннотация: Что нового на рынке недвижимости для студентов в Канаде.
В 2018 - 2200 гг в Канаду предполагается прибытие 980 тысяч новых иммигрантов, из которых 350 тысяч осядут в Онтарио и соответственно в Большом Торонто. Количество недвижимости предлагаемой в рент сегодня самое малое за все годы, начиная с 2000. Большой Торонто сегодня разделяет 3-4 места по числу занятости в инженерно-технологической сфере, включая high-tech, при этом здесь самые низкие в Северной Америке операционные расходы компаний работодателей. Ведущие университеты, привлекающие на учебу иностранных студентов: University of Toronto, Ryerson University, York University, University of Waterloo, George Brown College и MaRS Discovery District в Торонто. Средняя цена кондоминиума в GTA $400K - $499K за квартиру с 2 спальнями, в центре Торонто $500K - $599K за юнит с одной спальней (или 1 спальня и ден). Средняя цена аренды выросла за год на 11.4% и составила в 1 квартале 2018 г. $1,195 for 1 bedroom; $2,653 for 2 bedroom.
Несмотря на то, что на рынке недвижимости декларируется спад активности, 16 апреля президент TREB объявил, что средняя цена квартиры в кондоминиуме, проданной через систему МЛС за первый квартал 2018 г. увеличилась по сравнению с первым кварталом 2017 г. на 9% и составила $533,447. Это повышение цен произошло конечно-же не повсеместно (на то она и средняя цена), а только там, где спрос остается активным. Все чаще мы слышим о том, что в настоящее время рынок недвижимости проходит период переориентации, однако основные инвестиционные тенденции остаются прежними.
Наилучшая стратегия инвестора - движение в русле спроса. В тех нишах рынка, где он устойчив - есть место для активных инвестиций. Одной из самых распространенных и доступных инвестиционных форм можно считать покупку недвижимости для сдачи в аренду (проверенная временем классика), где именно сейчас значительно увеличивается потребность в апартментах, предназначенных для проживания студентов. По последним статистическим данным, 200 тысяч индийских и 340 тысяч китайских студентов ежегодно выезжают учиться за границу. Из них многие выбирают Канаду.
Канадское и Онтарийское правительства уделяют огромное внимание привлечению иностранных студентов, которые в своем большинстве оседают здесь в качестве иммигрантов с современными канадскими дипломами в самом продуктивном возрасте, что является лучшим иммиграционным потенциалом для развития страны и все это напрямую отражается в строительстве новых многоэтажных зданий, ориентированных на молодежь, особенно в пешеходной близости от кампусов и станций метро. Покупателями таких проектов выступают как родители студентов, так и потенциальные инвесторы - арендодатели.
Я знаю довольно много людей, критически настроенных относительно качества канадского образования - упоминаю об этом здесь, поскольку убежден в том, что качество образования во многом зависит от степени желания учиться и добиться успеха в выбранной профессии. И если оно есть, то канадское образование, безусловно, дает путевку в современный мир бизнеса. То же касается и родителей студентов - если помогать детям материально на начальном этапе учебы, то разумно инвестировать в недвижимость на время обучения в колледже или университете. Как всем хорошо известно, во-первых, это позволит избежать оплаты за рент (то есть вкладывания своих средств в мортгидж арендодателя), во-вторых, предполагается, что за время обучения квартира прирастет в цене, больше или меньше но прирастет.
Один из моих клиентов поделился следующей информацией. Если родители сдают в рент апартмент студенту - члену своей семьи по рыночной стоимости и этот студент сам проживает в апартменте, эта позиция открывает большие возможности для списания затрат при оформлении такс. Я не могу комментировать этот факт, поскольку являюсь риэлтором, а не консультантом по этим вопросам - но мне хочется подчеркнуть, как много пользы в долгосрочном плане влечет за собой решение начать инвестировать не только за счет выплаты банковского займа теми деньгами, которые все равно будут потрачены на рент, не только за счет естественного прироста цены - но дополнительно и за счет знаний где и на сколько можно сократить затраты.
Каким требованиям должна отвечать идеальная квартира, предназначенная для проживания студентов или потенциальной сдачи в аренду? Главное - пешеходная близость к учебному заведению или наличие городского транспорта. Подобные проекты есть во всех районах Большого Торонто, включая Vaughan, Markham и Mississauga.
Надо отметить, что по ряду причин, связанных с общей ситуацией на рынке недвижимости, некоторые проекты строительства многоэтажных кондоминиумов приостановлены осенью-весной 2017-2018 гг. По данным за февраль этого года, около 143 кондо-проектов, многие из которых проданы на 70%, не входят в активную фазу строительства. Соответственно, рано или поздно, но неудовлетворенный спрос тех, кто вынужден был выйти из замороженных проектов, обернется повышением спроса на уже построенные или близкие к завершению строительства кондоминиумы. В этой связи мое мнение - правельнее всего покупать в уже построенных или почти достроенных кондоминиумах по целому ряду причин.
Интересным инвестиционным 'якорем' традиционно являются студенческие районы в округе Waterloo - так называемого 'Канадского технологического эпицентра'. Waterloo насчитывает около 70000 студентов. Более 30% учащихся имеют вступительный уровень выше 90% (как бы мы сказали раньше - 'отличники'). Более чем 45000 по тем же статистическим данным - потенциальные арендаторы.
В нескольких минутах от университетов (Wilfred Laurier University, The University of Waterloo, The UW Technology Park) запланирован 'One 28'. Этот проект интересен тем, что, в отличие от стандартных, ориентированных на студенческую аудиторию зданий, он предлагает достаточно привлекательные атрибуты, больше присущие современным зданиям в Торонто - хорошо оснащенный фитнес-центр, террасы на крыше, станции для заправки электроавтомобилей и car sharing parking.
Упомянутый выше проект - не единственный. Некоторые из них, сразу предлагают менеджмент рента, снимая с владельца организацию и мониторинг сдачи квартиры в аренду. Весь этот регион (Kitchener - Waterloo) все чаще начинают называть Silicon Valley North, поскольку здесь помимо учебных центров расположены еще и несколько крупных головных офисов всемирно известных корпораций, включая Google. В этом регионе также намечается спрос не только на покупку квартир на инвестмент, но и на недорогие дома, способные выполнять функции студенческих мини-общежитий. Такие дома, как правило, конвертируются в апартменты по комнатам с разным пакетом удобств и услуг.
Тема студенческих мини-общежитий вообще очень популярна и заслуживает отдельной статьи, так как в каждой рыночной нише - свои особенности. Поэтому скажу только, что если в начале лета купить дом на такого рода инвестмент еще возможно, то ближе к осени спрос будет как обычно превышать предложение, поскольку, несмотря на общее охлаждение рынка в Большом Торонто количество студентов в Ватерлоо не уменьшается, а увеличивается.
Интересны инвестиционные перспективы и в Оттаве, куда едут не только учиться, но и работать. Правительственные структуры дают городу устойчивый источник прироста рабочих мест и соответственно народонаселения. Наши коллеги из Оттавы отмечают что отдельные районы города уже вступили в полосу, когда количество выставленных на рент квартир и домов абсолютно не достаточно для покрытия спроса. На сегодня налицо тенденция изменений предложений и правил поведения на рынке недвижимости как для покупателей и продавцов, так и для финансовых организаций и регуляторов. Все это без сомнения приводит к перераспределению акцентов в этом секторе экономики Канады.
Следующая статья будет посвящена коттеджам. При этом не только для отдыха и развлечений, но и в качестве инвестиций, включая новое строительство и Airbnb.