Аннотация: Статистические даные подтверждают наши прогнозы относительно развития рынка недвижимости Канады.
Статистические даные подтверждают наши прогнозы относительно развития рынка продаж недвижимости в Торонто на рубеже первой и второй половин 2010 года. Тенденция к понижению активности с одновременным увеличением количества предложений, а как результат - цены стали падать, продавцы более сговорчивы, а покупатели более разборчивы.
Начиная с 1 июля 2010 sales tax in Ontario = 13%, заместив 5% GST + 8% PST. Казалось бы в чем разница? На что это повлияет, а на что нет?
(+) При оформлении новых мортгиджей это нововведение не почувствуется, так как этот сервис исключен из перечня.
(-) При продаже недвижимости добавка к комиссии вырастет с 5% GST до 13% HST. Работает это так, если оффер подписан сторонами до 1 июля, то работает старая схема, если после - новая. Во избежание недоразумений в переходный период рекомендуется в оффере в графе условия дописать вручную следующее: only GST will be payable on commissions due on a sale closing after July 1, 2010.
(+-) При сдаче в аренду жилой недвижимости HST не взимается. При сдаче в аренду коммерческой недвижимости HST будет взиматься с 1 июля 2010 (однако большинство таких случаев подпадает под исключение - проконсультируйтесь со своим бухгалтером).
(+-) Кондоминиумы (monthly maintenance fees): в жилых помещениях - без изменений, однако HST is payable for commercial (retail, office, industrial) condo common expenses начиная с 1 июля 2010.
(-) Ремонт (home renovation). Независимо от того, когда подписан контракт с подрядчиком, за работы (включая материалы), выполненные после 1 июля 2010 г, взимается HST в размере 13%.
(-) Продажа коттеджей: HST не взимается, если коттедж использовался для семейного отдыха. Однако, если он по крайней мере на 50% сдавался в аренду, то при продаже он subject of HST - проконсультируйтесь с бухгалтером.
(+) HST не будет взиматься на продажу уже построенных и перепродаваемых домов и этот рынок обещает быть более выгодным, чем покупка домов от билдера с его 13%, прибавляемых к цене + цена от билдера будет включать более высокие затраты на оплату контракторов и материалы.
(-) Однако в случае с полностью переделанными объектами жилой недвижимости (substantially renovated) - по крайней мере 90% нового интерьера, вопрос об HST будет стоять так же, как и с новыми домами от билдера.
(+-) HST не будет взиматься с перепродажи доходных домов (apartment building, multi-unit residential). Однако если часть этого здания является коммерческим объектом (магазин внизу), то на эту часть здания будет распространяться новый налог.
(+-). В случае покупки коммерческих объектов всех типов после 1 июля будет взиматься HST. Однако, если GST # был зарегистрирован ранее и договор купли-продажи оформлен в офисе у лоера до этого срока, то вступает в действие правило исключения взимания нового налога. В данном случае речь идет о сроке начала владения (possession).
(-) Фермерская земля и лоты для строительства подпадают под HST. Однако в этих двух случаях масса исключений. Консультируйтесь с бухгалтером до сделок.
(-). В случае с подписанием договоров с билдерами по кондо и GST rebates существует правило 18-19 июня. Консультируйтесь с адвокатом - для этого как правило дается 10 дней со стороны билдера.
Как часто мы видим хорошо оформленные дома или квартиры при работе с клиентами в границах Большого Торонто? Должен заметить не только не часто, но и практически никогда. Единицы на многие тысячи. И это не потому, что у людей нет вкуса или таланта. Это жизнь так здесь устроена. Однако иногда все же можно найти дом, входя в который сразу появляется ощущение благоприятности и достоинства. И это никак не связазно с ценой. Важны следующие характеристики: расположение, внутренняя архитектура, дизайн и царящая в доме атмосфера.
Ну а что практически невозможно увидеть живьем, но то, что все же существует в Торонто - это жилища, оформленные в соответсвии с определенными традициями талантливыми и ценящими прекрасное людьми. В стандартных критериях поиска объектов недвижимости в MLS заложены такие характиристики, как количество комнат, гаражей, ванных и пр. А как найти дом, оформленный скажем в стиле Art Deco или Nouveau, Cubism, Modernism, Futurism, Bauhaus, Constructivism? А можно ли заказать такой, или скажем попытаться совместить традиции минимализма в дизайне пространства с элементами декаденства в отделке?
Уважаемый читатель, прошу не думать, что у автора крыша поехала. Просто это то, что есть другое в нашей жизни, такое-же может быть редкое, как возможность встретить на улице сверкающий Ford T начала XX века с сидящим за его рулем джентльменом с сигарой в зубах или наслаждаться возможностями браузинга на iPad под шелест волн Симко. Однако это все есть здесь у нас в Большом Торонто. И это здорово, хотя и находится в противоречии с крикливой рекламой икотных кафешек быстрого обслуживания и магазинов отвратительных матрасов и топорной мебели. И все это окружает нашу жизнь в Канаде в первой декаде XXI века.