Аннотация: АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ТОРОНТО ВЕСНОЙ 2012 ГОДА.
И ПЛЫВЕТ КОРАБЛЬ!
Рынок недвижимости в Торонто весной 2012. Анализ информации и размышления.
В феврале Ларри и Кристина продали свой дом в Торонто значительно дороже, чем выставили его на продажу и до сих пор вспоминают неприятные моменты в процессе рассмотрения офферов, которых было ровно семь. Большинство из агентов покупателей следовали протоколам и традициям представления офферов, но один из них сделал 'все возможное', чтобы не только смутить остальных участников, но и превратить в общем-то стандратную процедуру в 'балаган'.
Мы не будем приводить примеры того, что он делал не так как надо во-первых по этическим соображениям, а во-вторых так как это уже не имеет особого значения. Дом был продан дороже в любом случае и не тому покупателю, агент которого вел себя неадекватно, а тому, у кого при равных условиях были более устойчивые позиции в получении финансирования, и прочие критерии, равно как и агент которого вел дело мастерски и без 'игр'.
Такого рода ситуации, которые приводят к 'multiples' или 'bidding wars' совсем не редки после окончания финансового кризиса осени 2008 года, и продолжаются примерно в одно и то-же время весной 2009-2010-2011 и в 2012 годах. Один из примеров этого сезона: bungalow на Севере Торонто продано на $420,000 дороже, чем было выставлено на продажу. Причины? Их несколько. Самые низкие за историю мортгиджи - от 2.39% на 1 год до 2.99% на 5 лет (closed). Привязка к транспорту и определенным школам, потеря интереса к золоту и другим спекулятивным активам, привязка к комьюнити, и другие, порой экзотические причины.
Вследствие того, что среди руководителей финансовых институтов Канады и специалистов по макроэкономике не утихают дискуссии по методам недопущения перегрева на рынке недвижимости Канады, особенно в Торонто и Ванкувере, все эти 4 года в средствах масс медия все время появляются страшилки о том, что тот, кто будет последним и купит тот или иной 'дом своей мечты', выиграв очередную 'битву' и явно сильно переплатив, в итоге сильно пожалеет об этом в будущем, если ставки по мортгиджам пойдут вверх и спрос резко упадет, а платить будет нечем. Однако это 'печальное будущее' смущает одних и обогащает других. Причем обогащает так, как ни один другой легальный бизнес все те же 4 года.
Здесь 'бьются' две школы - та, что рекомендует все рассчитывать на всю оставшуюся жизнь вперед, начиная с младых лет и та, что учит действовать на основе ситуации сегодняшней коньюнктуры, статистики и анализа тенденций текущего момента. Ну как можно ставить в один ряд мировоззрение и финансовые возможности скажем учителя публичной школы или медсестры с новым иммигрантом из Китая, России или Ирана, у которого жизненные амбиции и преференции не вступают в противоречие с его банковским счетом?
Итак, на сегодня ни для кого не секрет, что рынок жилья в Большом Торонто дорогой. Более того, в перспективе ведущие экономисты не исключают того, что он может стать еще дороже. Март и апрель - традиционно самые 'горячие' месяцы, так как в большинстве семей с детьми стоит вопрос о переезде сразу по окончании школьного года, чтобы за лето успеть устроиться в новую школу, отдохнуть и привезти новый дом в порядок в соответствии со своими потребностями, независимо от типа, размера и возраста купленного дома. Это 'prime time' на рынке недвижимости.
Еще одна из особенностей сезона 2012 - выставление на рынок недвижимости по явно заниженной цене с перспективой продажи по максимуму. Это привлекает внимание не только специалистов, но и специфическую публику. Причем психологически понимая ситуацию, некоторые нередко продолжают 'верить в чудеса' и вместо того, чтобы сразу предложить реальную цену и закрыть сделку, участвуют в 'multiples', причем оставшись 'с носом' несколько раз подряд иногда в итоге приобретают посредственные дом или квартиру по явно завышенной цене. Это не тактика инвесторов и не тактика тех, кто рассчитывает процесс покупки на основе фактов.
Это своего рода 'психоз', корни которого в незнании, медлительности принятия решений и порой даже в 'экономии', ведь цены традиционно устанавливаются на основе сравнения с ценой недвижимости, проданной в данном конкретном комьюнити в данное конкретное время. И если скажем в прошлом году цена была в переделах $400K - $420K, а в этом году в переделах $490K - $510K, то если дом выставлен на продажу по цене в $450К - то не надо даже мечтать, что какой-то 'бабушке' понадобилось срочно продать, и его можно будет приобрести по данной, явно заниженной цене. Вся информация поступает в интернет и огромное количество людей анализирует ее 24/7.
На рынках Торонто и Ванкувера, особенно на рынке кондоминиумов, 'законодателями цены' также являются иностранные инвесторы, порой скупающие квартиры в строящихся зданиях дюжинами. И что такое для них лишняя сотня тысяч? Ведь в любом случае деньги обесцениваются за 3-5 лет, пока идет строительство. Но здесь надо быть осторожным, ведь на слуху как примеры удачных инвестиций, так и примеры краха надежд и несбывшихся ожиданий.
Недавно в одном из новых гламурных проектов - 55 этажном кондо Four Season Hotel and Private Residences был продан иностранцу пентхауз площадью 9 тысяч кв. футов с отдельной квартирой для обслуживающего персонала на одном из этажей за $28,000,000. В даунтауне Торонто сейчас строительный бум. То же самое в определенных пригородах, но уже на рынке домов и таунхаузов. Иногда новый кондо проект или новый сабдивижен из сотен домов распродается за считанные дни. Что будет потом, по окончании строительства? Сказать трудно. Но статистика беспристрастна, и кто-то всегда в 'обойме', а кто-то нет.
Теперь о финансах - регуляторы всерьез обеспокоены долгом населения перед банками, которые получают прибыль, одалживая населению деньги на годы вперед. Новая тенденция последнего десятилетия - давать больше и под меньший процент привела к росту цен на недвижимость, потому как многие отказались от рента и перешли в категорию домовладельцев - лэндлордов, скупая все подряд на волне ежегодного роста цен.
Так как многие стали жить за счет прироста цен на недвижимость, то встал вопрос о потолке долга, ведь в итоге может случиться то, что погасить долг перед лендером - банком или частным инвестором станет невозможно и если это превратится в 'эпидемию', то вся выстроенная структура рынка недвижимости разрушится по принципу домино. Понимая, что допустить развитие такого сценария нецелесообразно и опасно, был принят к рассмотрению и начал внедряться в марте 2012 года целый пакет мер по стабилизации ситуации.
Здесь и уменьшение амортизационного периода до 25 лет, и более кропотливый анализ финансового положения каждой семьи, обращающейся за мортгиджем, и более жесткие инструкции по оценке стоимости недвижимости аппрейзелами и другие меры, способствующие недопущению выхода ситуации с долгом населения Канады перед финансовыми институтами из под контроля. Коротко так: получать мортгиджи будет труднее и их будут давать меньшему количеству семей.
Канада - страна с рейтингом AAA, и с самой динамично и стабильно развивающейся экономикой из 7 ведущих мировых держав на момент написания этой статьи, может потерять данный тренд уже в этом году вследствие лавинообразного увеличения стоимости недвижимости и соответственно долга заемщиков перед лендерами и допустить этого действующее правительство не хочет, да и не может себе позволить. С другой стороны рынок - саморегулирующаяся ипостась, влияние на который оказывают сами его участники - как те, кто принимает решения, так и те, кто ими руководствуется на практике.
Канада - активный участник процессов в мировой экономике. Растущий европейский долг, события на Ближнем Востоке и в Азии - все это влияет на рынок финансов и в конечном итоге на рынок недвижимости Канады вообще и Торонто в частности. И пока ставка Центрального Банка Канады сохраняется на рекордно низком уровне в 1%, крупнейшие банки Канады дают невиданно низкие мортгиджи, тем самым стимулируя развитие рынка и его поступательное движение. И никто не хочет резкого поворота в обратном направлении. Жизнь продолжается, страна развивается, и 'корабль плывет под всеми парусами'!
Рынок недвижимости Торонто - огромная глыба непосредственно объектов, прокручивающихся денно и нощно финансовых потоков и человеческих страстей сотен тысяч участников - покупателей и продавцов, риэлторов, лоеров, брокеров, строителей, реновейторов, государственных и коммерческих регуляторов и многих других. И как любой иной рынок мегаполиса мирового масштаба, он подвержен целому ряду законов, обстоятельств и процессов, протекающих вокруг него и в нем самом.
Эйфория, паника, сплетни, глубокие или поверхностные знания участников процесса, домыслы и факты - все это бурлит без остановки, как огненное солнце и у каждого здесь своя роль. Вы талантливы? У вас есть деньги? Вы деятельны? Вы готовы учиться, порой рискуя и теряя? Или вы устроены в жизни и вас не интересует этот срез, или ленивы и вам все до лампочки? Это все было, есть и будет всегда. Вкус шампанского зависит от того, сколько вы за него заплатили. И даже если вы довольствуетесь малым - будьте счастливы в любом случае, ведь вы живете в Большом Торонто 24/7/365, а в этом году даже на один день больше.