Аннотация: Конечно сковородки, тазики и коты не должны путаться под ногами, когда Вы продаете недвижимость как инвестор...
ГОВОРИМ ПО-РУССКИ, РАБОТАЕМ ПО-КАНАДСКИ
"...Искусство инвестиций есть серьезное дело. Нельзя отставать от тенденций рынка, ибо отстать - значит недополучить дивиденды. Но нельзя и забегать вперед, ибо забежать вперед - значит потерять деньги и наказать себя. Кто хочет грамотно руководить процессом инвестиций и не только сохранить свой капитал, но и прирастить его, тот должен вести борьбу на два фронта - и против тенденций ослабления активности, когда рынок начинает идти вниз, и против тентенций явно выраженной пассивности, когда рынок начинает идти вверх".
Это - перефраз знаменитых слов Сталина из эпохальной статьи "Головокружение от успехов". Помню было трудно понять суть политической мысли творцов революции, когда тебе 18 и твоя подруга сидит на соседней парте. Потом, со временем, все стало легко. Назовем это жизненным опытом.
Сегодня и здесь, в Канаде, иногда создается впечатление, что кому-то также трудно понять как заработать денег на инвестициях в недвижимость таким образом, чтобы не сломать себе шею, не заработать язву, не упасть "в грязь лицом" перед знакомыми и умудриться оставить наследство потомкам. Попытаемся?
Если помните, многие десятилетия до ПЕРЕСТРОЙКИ не существовало официального бизнеса покупки-продажи жилья (не говоря уже о коммерческой недвижимости - фабрики, заводы, мосты, хлебопекарни и т.д.). Однако бизнес обмена, или "обмена с доплатой" существовал всегда и процветал вовсю. Именно в нестабильные времена были проведены самые выгодные сделки по обмену недвижимости, а потом по ее приватизации. После того как все кончилось и цены устойчиво пошли вверх во всех городах и весях, в особенно престижных районах делать деньги было уже поздно. К этому времени они уже были сделаны и их начали приращивать. До наступления кризиса осенью 2008 г.
Примерно такая же ситуация сейчас на рынке недвижимости в Торонто и окрестностях - со скидкой на время и место действия, конечно. Так как же это работает сегодня? Во-первых, правильно выставленные объекты недвижимости - будь то дома или квартиры - продаются сейчас быстрее и даже намного быстрее, чем в обычное время стабильности. Удивлены? Вот первое преимущество спада: можно сэкономить на дизайне и даже "не печь пироги для аромата" как советуют некоторые стейджеры. Конечно, сковородки, тазики и коты не должны путаться под ногами, а щи из кислой капусты - классный заменитель Alka-Zeltser"а, но их запах в доме - никак не помощник в продаже недвижимости. Если пришло время продавать быстро - не значит, что надо что-то недоучитывать.
Теперь о будующей покупке. Выбор есть и цены низкие. Многие мелкие инвесторы, рассчитывавшие получить прибыль за счет естественного прироста цен, хотят избавиться от ненужных финансовых обязательств и продают свои дома и квартиры без ожидавшегося дохода. Прибавьте сюда беспрецедентно низкий процент на банковские займы - во время подъема рынка недвижимости об этом и не мечтали! Еще один фокус спада: дешевое жилье меньше "пострадало" в цене, чем дорогое. Я не включаю сюда эксклюзивное жилье и дома-квартиры с нестандартными потребительскими свойствами. Вот пример: большой дом-поместье в районе Steeles & Bayviw уценен с $2,800.000 до $2,390.000 - то есть на разницу можно купить еще один дом, скажем на Steeles & Bathurst. Такие падения цены для таунхауса или небольшого дома с двумя гаражами, например, просто невозможны, и сегодня они продаются в хороших районах, например, Ричмонд Хилла по цене $350,000-$390,000.
Один из самых выгодных ходов в инвестиционной стратегии сейчас - пойти на улучшение жилищных условий. А один из самых мудрых, и во все времена - сократить затраты на владение объектом недвижимости. И то и другое сегодня достижимо как никогда! На более дорогое жилье цены упали ощутимо, соответственно, если вы рассматриваете свое недвижимое имущество как инвестиции - не ждите, когда жилье в хороших районах станет намного дороже. А оно станет дороже по определению - все хотят жить там, где жить хорошо... И все опять "начнут двигаться по проторенной дорожке", как только "лед тронется". Так не желаете ли первыми "снять сливки"?
В последнем номере одного из серьезных канадских журналов опубликована огромная статья по результатам "беседы за круглым столом" известнейших канадских представителей бизнеса по операциям с недвижимостью и сопредельных бизнесов. Свою позицию высказали те, кто занимается девелопментом, землеотводом и новым строительством, архитектурой, финансированием и специализированной продажей многомиллионных объектов, а также составители обзоров рынка недвижимости. Все они, гуру индустрии, в один голос твердят: делайте все сегодня не откладывая. ДЕЛАЙТЕ!
Слышали про "phantom loss"? Если нет, то в нашем бизнесе к "фантомным потерям" приводит... простая медлительность и отсрочка в принятии решений. Есть люди, которые боятся продавать когда спад, и боятся покупать, когда понимают, что условия покупки благоприятные. Они же, кстати, боятся покупать и продавать, когда начинается подъем и "раскачиваются" часто в самом конце экономического цикла - если вообще что-то предпринимают. Думаю, что переделывать тип мышления того или иного человека - не моя задача. А вот для тех, кто не боится действовать, могу предложить следующее.
Представьте, что вы купили дом или квартиру в момент спада. Хорошо. Теперь представьте, что начался подъем - те кто не купил, спешат купить, пока не поздно. Это приводит к подъему цен. Хорошо. Начался подъем - опять хорошо, поскольку главное уже сделано - правильное вложение капитала обеспечивает его рост и стоимость вашей новой недвижимости растет. Вовсе не факт, что вы сможете купить что-то подобное в другой экономической ситуации. История повторяется, и сейчас происходит очередное перераспредедение собственности. Мы здесь не обсуждаем, хорошо это или плохо, но нам предоставлена возможность или извлечь прибыль из сложившейся ситуации, или - нет.
По этому поводу один из самых успешных девелоперов, специализирующихся на недвижимости в даунтауне Торонто, недавно опубликовал статью, которая начинается словами: "We've reached the real estate bottom". Вот несколько цифр: на маркете по причине спада "тусуется" всего около 1600 квартир! Цены сначала падали и снизились на 5-8%, потом рынок встал и стал перегруппировываться, готовясь к традиционному для Торонто веcеннему повышению на 2-5%, и сегодня, в начале апреля 2009 что мы видим? Бум на рынке недорогого жилья с характерными его аттрибутами - multiples offers. Экономические предпосылки к этому: 1. Банковский рейт в районе 4-х %, о котором можно было только мечтать. 2. Инфляция - 1%, 3. Безработица 7.2%. Сравните с 1990 годом, которого "ждут" те, кто настороен негативно: банковский рейт - 13%, инфляция - 7%, безработица - 10%.
Таким образом, подведем итог:
1. Размораживайте свой капитал и заставляйте его работать. Высвободить денежные средства можно двумя способами: рефинансировать ваш дом или квартиру, или продать. Что лучше - решается индивидуально.
2. При покупке недвижимости определите четко: вы хотите иметь дом, удовлетворяющий вашим критериям для приятной жизни или вы хотите поработать с инвестиционным проектом - большая разница!
3. Не мечтайте: дома стоимостью $350,000 не станут стоить $150,000 по определению - их все раскупят до этого момента и этот момент не настанет никогда! Будьте реалистичны в своих ожиданиях.
4. Cовет: "Нельзя отставать от тенденций рынка, ибо отстать - значит недополучить дивиденды".