Аннотация: Инвестиции в недвижимость напрямую связаны с инвестициями в ваших детей и внуков, ведь от того где вы (и они) живете, зависит круг их знакомств, качество их образования и способность к успеху в жизни.
Вновь прибывшим в Канаду и осевшим в Торонто или одном из его пригородов не всегда понятно, почему так много людей продают свою недвижимость. Дело в том, что как это не странно, при покупке жилья в Торонто и его окрестностях многие ориентируются не столько на качество жизни, сколько на то, хороший ли это инвестмент. И через какое-то время продают. Одни, так как инвестмент был хорош, другие - наоборот.
Когда я покупал свой первый дом в Канаде, агент в течение просмотров говорила то Home, то House. Когда я спросил в чем разница, ответ был невнятным, и тогда не было Siri и Google, чтобы выяснить, почему она попеременно употребляла то одно слово, то другое.
Позже стало ясно, что под первым (Home) подразумевается эмоциональная сторона вопроса и соответственно принятие решений на уровне эмоций за которые ответственно правое полушарие, а под вторым (House) - прагматичная (в работе левое полушарие), где доминантой приоритета выступают соотношение цены (и возможность ее прироста) и качества (не всегда учитывается если цена низкая), features (количество комнат, высота потолков, возможность сдачи бейсмента и т.д.) и без сомнения локейшен (далеко ли до даунтауна, есть ли рядом метро или GO station, парки и детские площадки, где магазины, хорошие школы и все то, что делает жизнь удобной).
При покупке недвижимости важно учитывать свои эмоции, входя в потенциально могущий стать вашим домом объект, выставленный на продажу. 'Свой дом' вы ощутите сразу по его внешнему виду и плану, запаху, световым и звуковым ощущениям, нахлынувшим воспоминаниям, по тому как он расположен, как выглядят соседние дома или подъезд в кондоминиуме, какие вам встретились люди около него. Вы его просто 'почувствуете'. Ну а если вам удастся совместить свои чувства с реальностью в финансовом плане, возможностями и желаниями вашей семьи, то покупайте. Он вас ждал.
Имейте ввиду, что билдеры учитывают все эти факторы, поэтому в строящихся сабдивиженах предлагают не один, а сразу несколько, порой дюжину 'модельных' домов, декорированных в расчете на различные слои потенциальных покупателей, а маркетологи кондоминиумов расхваливают Luxury Lifestyle, где на картинках проспектов рафинированная молодежь беззаботно проводит время в огромных фойе, на верандах на крышах и у бассейнов, а у зданий, украшенных разноцветным неоном припаркованы дорогие спортивные автомобили и улыбающиеся девушки радостно шагают с пакетами из модных бутиков... в общем не жизнь, а Red Carpet.
А в качестве модели вам покажут бутафорский пентхауз в офисе по продажам с высоченными потолками, high-end отделкой, мебелью и оборудованием на полмиллиона, что никак не будет сочетаться со стандартной квартирой, ключи от которой среднестатистический покупатель получит в лучшем случае через 3-5 лет.
Будьте внимательны при покупке - взвесьте все за и против. Против в первую очередь могут быть три фактора. Первый: объекту много лет и он потребует вложений или наоборот, объект новый и вам придется ждать, когда его построят или достроят (бывает, что билдер начал продажи, а потом по целому ряду причин или задерживает строительство или вообще перепродает права на освоение строительного участка другому девелоперу и тут как говорится возможны варианты). Второй: его местоположение (location) - если вы познакомились с домом или кондоминиумом своей мечты в выходные, съездите туда еще раз в будний день в час пик - ваше мнение может измениться.
Третий: просчитайте все платежи по его содержанию, учитывая планируемые доходы и расходы в течение года владения - закрытие сделки, land transfer tax + yearly tax payments, maintenance fees (if any), mortgage, платежи за удобства - свет, газ, интернет и т.д., расходы на мелкий или капитальный ремонт, upgrades, меблировку, уход за домом, транспорт (авто, бензин, страховка) и т.д. Если расходы на всё-всё-всё 30-50% от доходов или меньше - looks great, если 50-70% или больше - risky business.
Что актуально сегодня, в июле 2018? Рынок изменился совершенно. Немного из новейшей истории: 2000-2005 гг. вышли из моды старые дома и все стали покупать новые. 2005-2008: в моде покупать больше и дороже - мортгиджи были на низком уровне и давали их абсолютно всем. 2009-2016: 'Wild West' на уровне каждого канадца (и не канадца) - покупали все и всё. Жить стало лучше, жить стало веселей. Апрель 2017 - после череды ограничений и запретов рынок рухнул, хотя еще пару месяцев продолжался шлейф транзакций. Когда пришло ленивое лето, народ стал надеяться на оживление осенью, потом будущей весной, и вот наступило то самое 'здрасьти', при котором мы живем сейчас - своего рода канадская 'перестройка' рынка недвижимости со всеми вытекающими последствиями.
Для продавцов это означает, что продать они могут по сильно заниженной относительно 2017 г. цене и совсем не быстро. Для покупателей (тех кто qualified) - широкая возможность выбора и приобретения со скидкой. Но здесь также есть особенность - возможность получения финансирования резко снизилась, и дабы не попасть впросак, вызывайте аппрейзела до снятия кондишена на финансирование.
Ну и конечно на первый план выходит уже не столько приобретение дома мечты, сколько чисто прагматичный подход приобретения более менее приличного жилища в относительной доступности к месту работы и способности его содержать какое-то время, пока рынок каким-то образом не изменится. Сегодня классического прироста в цене, к которому все привыкли за последние 17 лет (за исключением 'периода застоя' с июня 2008 по март 2009 гг) не наблюдается, так что надо кардинально менять образ жизни, включая самые экзотические варианты.
Один из них - вышибить клин клином и стать инвестором в недвижимость. Здесь подход к покупке совершенно другой. Надо организовать финансирование приобретения тех объектов, которые пользуются повышенным спросом у тенантов. Дальше просчитать все расходы и потенциальный доход. Если ваш баланс выглядит положительным, у вас есть возможность стать хиповым лэндлордом. Тогда надо быстро купить, закрыть сделку и быстро сдать объект в аренду. Если опыт окажется положительным, то время от времени надо подкупать очередной объект, будь то юнит в кондоминиуме, таунхауз или дуплекс-триплекс.
Резюме: при покупке дома или кондо вы невольно становитесь инвестором, а инвестиции в недвижимость как известно делаются при покупке. При продаже вы декларируете для себя факт или о позитивном вложении ваших средств или о негативном. Таким образом, решив покупать, сразу подумайте о том, когда, кому и за сколько вы сможете продать со временем то, что решили купить сейчас. При этом и удачным и неудачным может быть как приобретение небольшой квартиры, так и нового дома, коттеджа или старого бангало на участке земли под новое строительство.
Сегодня в даунтауне Торонто средняя стоимость 1 sq. ft. в предлагаемом к продаже новом, еще не построенном кондоминиуме составляет $1,000. Что же касается новых домов, то купить их на среднестатистическую зарплату нереально уже сейчас. Также прогнозируется, что через 25-30 лет подавляющее большинство жителей Торонто будет арендовать жилье, как это сейчас происходит в крупнейших мировых центрах - Нью Йорке, Сан Франциско, Лондоне, Амстердаме и других. Так что если есть возможность, покупайте сейчас, на спаде, и покупайте то, что уже реально построено.
И последнее: покупая недвижимость, подумайте о своих детях и внуках, ведь от того где они будут жить, зависит круг их знакомств, качество их образования и способность к успеху в жизни - их будущий статус зависит именно от вас. И все это и есть та самая движущая сила, которая позволяет сделать то, что никто кроме вас самих не сделает. Вопросы? Желание что-то купить, продать, переехать в другое место, обменять дом на кондо или наоборот? Звоните, пишите, встретимся и начнем работать. Будьте успешны и счастливы!